不動産基礎知識:不動産取引の基本的な流れ(12.07.22)

不動産の選定と検証が終わると、不動産の購入へと進む。不動産取引の流れは、次のようになる。

1.購入申し込み(買い付け)提出

購入を希望する意思と条件を、書面にて売り主に提出する。この書面を、以前は”買い付け”と呼んでいたが、業界用語であること、ニュアンスをソフトにするために最近は”購入申込書”と呼ぶ。

不動産の選定段階で、不動産業者に「値引きできますか?」と尋ねる方も多いが、業者は間を取り次ぐ(媒介)だけのため、最終的には売り主の回答を得なければ、確実なことは分からない。

その交渉結果(値引き)を知るためには、この書面を提出する必要がある。書面には、購入希望価格のほか、取引条件、住宅ローンの利用有無と内容、契約日程なども記載する。

この申込書に記載する交渉条件の内容などは、不動産業者の意見などを参考にして決める。各業者により、交渉のテクニック(企業秘密)があるので、そのあたりは、担当者に聞いてみるといい。

購入申し込みには法的拘束力はない。買い主、売り主のどちらも、交渉成立の段階に関係なく取り止めてもペナルティはないが、道義的な問題と、理由もない場合はトラブルに発展することもある。

2.売買契約締結

宅地建物取引業法で細部にわたり取り決められている。契約書の締結前に、重要事項説明を受けることになるが、重たい話をその場で理解する難しさ、問題があっても、相手方もいることで断りづらいことから、事前に、契約書類の確認、もしくは、同内容の説明を受けておくことが望ましい。

売買契約が成立する証として手付金の授受を行う。手付金は売買価格の5~10%が目安だが、双方が合意すれば規定はない。ただし、手付金は双方に解約権を発生させるため、あまりにも少ないと、安易に解約され、購入ができないことになりかねない。契約に重みを持たすことも必要となる。※売り主が業者の場合は20%が上限。

3.住宅ローン手続き

住宅ローンの審査は、事前審査(仮審査)と本審査の二段階となる。事前審査は契約前に完了させ、仮承認を受けていることが望ましい。本審査は、売買契約締結後に行う。もし、本審査が通らない場合、手付金の返還をする特約を売買契約に盛り込まれるのが一般的。

本審査承認後、金融機関と金銭消費貸借契約を締結する。この契約をしたあとは、金利タイプの変更などはできないことから、ここが最終判断となる。審査段階では金融機関と接触する方は少ない。初めて、金融機関の担当者と相対するが、その際、金利の選択について、詳しく説明があるかどうかは、金融機関や担当者により大きく異なる。疑問や悩みがあれば、遠慮なく相談していい。

4.決済(所有権移転、残金支払、登記手続き、引渡し)

関係者が金融機関に集まり、所有権移転、残金支払、登記手続き、引渡しなどの不動産取引の手続きを行う。これをまとめて、決済と呼ぶ。基本的には手続きばかりのため、言われるがままにすることになるが、とても重たい内容なので、本来は理解しておくべき。

丁寧な担当者なら、ひとつひとつの手続きを説明してくれるが、言うとおりにすればいいんだという乱暴な担当者もまだまだ多い。登記手続きは、司法書士が行う。諸費用の支払いも、決済時に行う。

これで不動産取引が完了する。この後、日にちが空いて、権利証、不動産取得税の納付書、税務署からのお尋ね、などの書類が届く。



住宅購入サポート

サブコンテンツ

このページの先頭へ