不動産基礎知識:損害賠償と違約金(08.11.20)

損害賠償:
主に民事での争いにおける違法な行為により損害を受けた者に対して、 その原因を作った者が損害の埋め合わせをすることで、 この中には将来受けたであろう対価も含まれる。

違約金:
契約などで定められた債務の不履行があった場合に 支払う旨を予め約束し、支払われる金銭。

損害賠償と違約金という二つの言葉があるが、広義な損害賠償の中に、 契約で定めれたものとして違約金が含まれるという感じでよろしいのではないでしょうか。

損害賠償が損害を賠償する金銭、契約に違反することで支払われるのが違約金。 契約に違反する損害賠償≒違約金。不動産取引の中では、ほぼ同じような意味で取り扱われる。 なお、一般的な法解釈については、専門書などをご参照下さい。

不動産売買契約では、損害賠償額の予定や違約金の定めがないと、違約などの際、 債務不履行によって生じた損害の額を立証する時間・手間・費用がかかることから、 迅速な解決を計るため、予め損害賠償額の予定もしくは違約金を定めておくことが一般的。

この定めにより、損害の額を立証することなく、不履行した相手方に対して 予定していた損害賠償額または違約金を請求できる。 請求する際は、実際の損害が定めよりも少なく(ゼロでも)、 または、多くても、金額の変更されない。(金額の変更を要求してもダメ)

なお、宅地建物取引業者が売主の場合、損害賠償予定額と違約金の合計額が 代金の20%を超えることはできないと宅地建物取引業法で定められています。 これを超える場合は、超えた部分は無効。 20%までは有効で、予定額の定めそのものが無効にはならない。

第38条
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、 又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を こえることとなる定めをしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする。
一般の方同士の売買契約の場合、このような規定はなく、 予定額をいくらに定めても構わないが、 上記規定や慣例などから20%を予定額とするケースが多い。

これは、損害賠償額または違約金の金額が、あまりにも多いと売買契約そのものを 履行することと変わらなくなり、逆にあまりにも少ないと契約そのものが軽くなって、 安易に解約・債務不履行が行なわれ、 モラルハザード(倫理の崩壊、もともとは保険業界の用語)を起こしてしまう。

ただし、20%が良いとか正しいとかのものではないので、この割合に固執することはなく、 最近では、金額的なものや損害賠償の程度などから、10%の予定を用いることも多くなった。

なお、手付金の授受が行なわれている場合、手付金は一度清算し、 改めて損害賠償・違約金の授受が行なわれるのが原則。 手付金の放棄・倍返しとの二重請求ではなく、手付金の規定はなくなる。 実務上は、相殺・加算などの手続きで一度のやり取りになる。



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