不動産基礎知識:未完成物件の契約(08.11.20)

建売住宅や新築マンション、または、造成中の宅地、 リフォーム中の中古住宅を購入する際、 まだ工事が未了(未完成)の物件の売買契約を締結することがあります。

新築マンションの購入に際し、モデルルームを見学し、 完成した物件を見る前に、完成する姿を書類や図面などで 推察して判断するという流れは、一般の方でもイメージしやすいと思います。

いわゆる「青田売り」「青田買い」と呼ばれるものです。 青田売りという言葉の語源は、農家の方が経済的な理由から収穫を 待つことができない場合に、収穫を見越して青田の状態の時に 先売りすることから呼ばれるようになりました。

不動産業者でも、長期間に渡る建築期間中の資金繰りと売却の見込みをつけるために、 完成前(青田)に販売するようになりました。 この青田売りでは、許認可が下りなかったり、 契約時と完成時のずれからトラブルが多いことから、 宅建業法で広告宣伝や契約の時期に制限を設けました。

未完成物件の広告宣伝や契約が制限される時期は、 当該取引に関わる工事に必要な許認可が下りるまでです。 許認可が下りる前は、契約等はもちろんのこと、 広告宣伝をしてはならないとしています。 この広告宣伝は予告広告も含まれるとされています。(業法33条、36条)

第33条
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、 当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、 建築基準法(昭和25年法律第201号)第6条第1項の確認その他法令に基づく 許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、 当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

第36条
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、 当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、 建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で 政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、 自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、 又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
また、未完成物件の契約では、契約内容(手付金の額や保全など)にも 業法の規制があります。

この青田売りは、分譲業者にメリットが大きいもので、 購入者側から見てはデメリットの方が多いと考えています。 (特に景気悪化時、不動産下落局面で)

◇主なデメリット

・完成した実物を見られず、イメージと違うことがある
・契約時の状況と実際の引渡し時で状況が異なることがある
  └地価や金利などの社会的な要素
  └収入や家族などの個人的な要素
・不動産業者の倒産などの取引リスク

強いて、購入者側のメリットを上げるとすれば、 希望する部屋や区画を先手を打って抑えられる。 引越しの時期までに余裕があり、ゆっくり準備ができる。 ことなどでしょうか。

しかし、個人的にはデメリット・リスクが多いと思われ、 デメリットをカバーするだけのメリットはないのではないかと思います。

特に不景気、不動産下落局面では、長期間に及ぶと (悪い方に)状況の変化があることも予想され、 さらに、下落局面では、引越し時期までに、もっと安い、 もっと条件が良いものが売り出されると思われます。

今、現在の状況では、未完成物件は敬遠して、 完成物件だけに絞ってもいいのではないでしょうか。



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