不動産基礎知識:下取り契約(08.09.02)

新しい住宅を購入する際、現在の自宅を売却してその資金を購入代金に充てるというのが、 買い替えの場合の一般的な資金計画です。

※最近、自宅は売らなくても新しい家は買えるので、賃貸し家賃収入を得て 新しい家の住宅ローン返済に充てるという強者も増えてはおりますが。

この場合、自宅を売却する方法として、不動産会社に仲介を依頼し市場に売り出すケースと、 不動産会社に買い取ってもらうケースがあります。 新しい住宅を購入するために買い取ってもらうことを下取りとも言います。 ※単純に買い取ってもらう場合は買い取りとし区別しています。

仲介として市場に売り出した場合、買い取り・下取りよりも高く売れることが予想されますが、 想定した価格で売れるのか、果たして売却そのものができるのか、と不安定な状態になるため、 少し安くなっても買い取り・下取りをしてもらい、売却額を確定して安心を得るという場合に このような形を選択することになります。

下取りで売却する場合の形態として、 新しい住宅の契約と自宅売却の契約の二つの契約になる売買契約併存型、 自宅を新しい住宅の代金の一部として引き渡す代物弁済型、 新しい住宅と自宅を交換し差額を交換差金として支払う交換契約型の三形態があります。

代物弁済型、交換契約型は一つの契約でまとまっておりすっきりしているのですが、 不動産取引の契約形態として、交換契約そのものや、不動産を代金の一部にするという形態が、 日常なかなか行われず、不動産会社側に取り扱いへの抵抗感があり、 売買契約併存型で行われていることが一番多い。(と思われる)

※日常慣れていない取引形態と複雑煩雑にはなるが慣れている取引形態のどちらがいいのかということ。

どの形態でも自宅の売却代金を新しい住宅の購入代金に充てるという目的は同じであり、 特段と何事も起こらなければ、どれを選択しても問題はない。

しかし、解約の事態になった場合、どのような取り扱いになるかは注意が必要である。

新しい住宅の購入と自宅の売却が一つの契約でまとまっている代物弁済型や交換契約型は、 単純にその契約で取り決められたままで、複雑なものではない。

売買契約併存型の場合、それぞれの契約は別個独立しているため、 一つの契約が解約になったとしても、もう片方の契約が当然のように解約になるわけではない。

しかし、新しい住宅を購入するために自宅を売却するのであるから、 新しい住宅購入の契約が解約になれば、自宅売却の契約も解約になるのが自然であることから、 反対の契約が解約されれば、当該契約も解約になるという合意(契約書へ明記)すべきである。

※どちらかの契約が解約になっても、双方が合意すれば反対側の契約は生かしてもよい。 お金の用意が別途できたから自宅売却の契約は解約し新しい住宅購入はそのまま、など。 (売主側が自宅の転売益を見越して新しい住宅の値引きをしたというケースもあり、単純にはいかないでしょうが)

※さらに複雑になるのが、下取りをした不動産業者が第三者への転売契約をしていた場合である。 転売契約をすることそのものは認められており、 こうなると現実的に自宅売却を解約するには大変な作業になる。

民法第545条 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、 その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。




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