不動産基礎知識:既存不適格物件(08.08.30)

違反建築という言葉は、よく聞かれる言葉だと思います。 意味は皆さまがご認識の通り、法律に定められた内容に違反して建てられた建築物です。

また、建築確認申請から完成までの間は適法でも、その後、 売主が建物の敷地の一部を売却して敷地が狭くなり、 建ぺい率・容積率が超過した場合も、違反建築に含まれます。

違反建築とは、分譲業者や建築主、建築会社などが、 法律で定めれられた規定に違反することを知っており、悪意のもとに行った場合です。

この違反建築に近いものとして、既存不適格物件というものがあります。 これは、新築時はその当時の法律に適法であったが、その後の法改正などにより、 現行での法律の規定に適合しない物件です。

法規定に適合してない物件という点では、違反建築も既存不適格物件も同じですが、 新築時に悪意を持って法規定に適合しない建築をしたか、 新築時は法規定に適合していたかの違いです。

既存不適格物件の場合、当初は問題がなかったため、 そのまま利用している分には支障がないが、その後、建て替えをする際は、 現行の法規定が適用されるため、現在の建物と同じようにはならないこともあります。

不動産取引の中では、重要事項説明(本来なら紹介段階から)にて、 法改定により、現在の建物と同じようにはできず、 現行法であればどこまで可能かを説明されます。 ※現行法では建て替えできません(再建築不可)ということもありえます。

既存不適格物件が新築として売り出されることはないため、 既存不適格物件は、中古住宅・中古マンションで売り出される中にあります。 ※新築+既存不適格=違反建築。(イメージ)

中古住宅等の売主さんは主に一般の方になり、この方々は法改正の被害者で罪はありません。 また、新築当時は適法であるので、分譲業者にも罪はありません。 このように既存不適格物件は、誰にも罪はない、仕方ない物件と言えます。

このため、ここ最近は取り扱っておりませんが、 数年前に既存不適格物件を取り扱った際は、住宅ローンの利用が可能でした。 ※違反建築は住宅ローンの取り扱いは不可。

購入する側から見た場合、現在の建物の利用価値と将来の建て替え時の制約などを 総合的に勘案して判断する必要がございます。



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