不動産基礎知識:買主の債務(08.08.25)

債務というと借金というようなイメージがあり、 心証を害する方もいらっしゃるかもしれませんが、 ある者が他の者に対して一定の行為をすること義務をいい、 売買契約の場合、買主は代金支払いの義務(債務)があり、 売主は不動産引渡しの義務(債務)があります。

売主は不動産を引き渡すに際し、いろいろとやるべきことがありますが、 買主は代金の支払い義務ただ一つと言っても過言ではありません。 契約後に買主がすべきことは、代金支払いの準備をするのみです。

現金で購入される方もおりますが、大半の方が住宅ローンなどを 利用して購入することから、代金支払いの準備≒住宅ローン手続きとなります。

住宅ローンの手続きは、審査と金銭消費貸借契約が代表的なものであり、 この手続きを契約で定められた期間内に行います。 住宅ローンを利用した購入の場合、いわゆるローン特約が付されることがほとんどです。 この特約には期限が設けられていますので、この期限内に行う必要があります。

これらの手続きにより代金支払いの準備が整い、 また、売主側の不動産引渡しの準備が整い次第、 不動産取引(代金支払い、引渡し、登記手続きなど)が行われます。

買主の代金支払いという債務は、売主の不動産引渡し・登記手続きと同時履行の原則があり、 売主が債務・義務を履行しない限り、買主の債務を履行(代金支払い)をする必要はなく、 債務不履行にはなりません。

※引渡し猶予など契約時に特別な定めがある場合は除く

もし、このまま売主が債務を履行せず、その間に第三者へ売却したり賃貸したら、 目的の不動産が購入できないのはもちろんのこと、先に支払った手付金などの問題も出てきます。

この場合、買主は代金の支払う準備は整えつつ(準備を止めてはダメ)、 売主側へ引き渡しを求め、最悪の場合、処分禁止や占有禁止などの仮処分手続きをして、 損害を被る危険を回避しなければなりません。

この後、買主としてどうしていくかは、このままこの不動産を購入したいのか、 契約を解除したいのかにより対応は変わります。

このまま購入したいのであれば、代金を供託することにより、 代金の支払いをした(買主の債務を履行した)ことになり、 引渡しと所有権移転登記を請求する(訴訟や強制執行)ことができます。

契約を解除したい場合は、契約条項の違約解約になり、 手付金の返還と損害賠償(契約書に予め定めがあればその違約金)を請求することができます。



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