不動産基礎知識:共有不動産の購入(08.08.25)

土地や建物を複数人で共有している場合、売主の全員の承諾と意思の下に 行われているのかどうかというのが最大のポイントになります。

民法の規定(第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、 共有物に変更を加えることができない。)では、共有の場合、 所有者全員の承諾なくして変更はできないとなっており、 この変更という言葉には、処分・売却という行為も含まれます。

ただし、所有者の持分のみを処分・売却する場合は、その所有者単独でも可能です。 その場合、購入した人は、その不動産を利用するにあたり、 何かしらの変更(土地購入なら建築)をする際、所有者全員の承諾が必要となることから、 購入した不動産を完全に利用することはできなくなります。

私道などでは、その土地を共有で所有する形態もありますが、 この場合は道路などの形質の変更をすることなく利用するので、差し障りはありません。 (逆に形質の変更を制限させることができる)

不動産取引の場面では、共有不動産の一部の人が任されているからと 代表して取引に臨むことがあります。 この場合、その代表者が他の所有者から有効な権限を授けられているのか (代理権)を確認する必要がございます。

一般的には、実印押印の委任状と印鑑証明書の提示を受けて確認します。 さらに共有者全員へ直接意思確認が出来ればベストですが、 現実的には、買主が売主の共有者全員に直接意思確認するのは難しい。 この部分を不動産取引に関わる不動産会社が行うことになります。

また、不動産売買契約後、不動産取引・登記手続きに至った際、 不動産会社に加え、登記を担当する司法書士により、事前に、 共有者全員と直接会い、面前での意思確認と登記手続きを行います。

もし、この手続きのどこかに不備があり、契約後、共有者から不同意になった場合、 不動産会社や司法書士は、かなり重たい処罰が下ることになります。

共有者の意思確認は基本中の基本であり、 悪意がなければ不動産会社側で抜かることはないと思われますが、 買主側は、不動産会社に、大丈夫ですよねと確認してみるとより良い。

できれば、共有者全員が契約時・決済時に立会うことが望ましいが、 もし、誰か代表で代理してくる場合、意思確認の点に注意することがポイントになる。



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