不動産基礎知識:守秘義務VS告知義務(08.08.08)

◆守秘義務

不動産業者及びその社員は、業務で知り得た事柄を外部に漏らしてはいけません。 これを守秘義務といい、不動産業だけでなく、医者や弁護士なども含め、当然のことです。

また、近年、個人情報保護法が施行され、生存する個人に関する情報(識別可能情報)を、 利用目的をできる限り特定し、特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えた 個人情報の取扱いの原則禁止とされました。

このように、依頼人に関わる事柄などを外部に漏らしてはならない(不正利用)となっております。

宅地建物取引業法:第45条

宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて 知り得た秘密を他に漏らしてはならない。 宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。

宅地建物取引業法:第75条の2

宅地建物取引業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、 宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。 宅地建物取引業者の使用人その他の従業者でなくなつた後であつても、また同様とする。
◆告知義務

宅地建物取引業者は、契約締結に関わる重要なことは事実を隠してはならないとされています。 取引をするにあたり、大事なことを知らずに契約してしまう、なんて許されるわけもなく、 これも当然のことです。これを告知義務と言います。

宅地建物取引業法:第47条

宅地建物取引業者は、その業務に関して、相手方等に対し、契約の締結について勧誘をするに際し、 同法35条(重要事項説明)で規定された事柄のほか、所在、規模、形質、現在若しくは 将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは 支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力 若しくは信用に関する事項であつて、 宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、 故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。(一部略)
◇検証

では、この守秘義務と告知義務がぶつかってしまった場合、どうなるのでしょうか。 片一方では事実を漏らしてはいけないと口止めをし、 もう一方では事実を伝えなければならないとしています。

結論からお話しますと、告知義務は守秘義務に優先します。 守秘義務は、無制限に課せられるものではなく、正当な事由がある場合には、 仕方ないと守秘義務を解除しているからです。

正当な事由とは、裁判などの証言や本人の承諾の他、 不動産会社が取引の相手方に説明義務がある場合も含まれます。

もちろん、取引には関係ない人への告知義務はなく、当然、守秘義務は守られます。 なので、不特定多数に告知するような広告では規制されます。 但し、具体的な内容は別としても、契約前の検討段階からその事実を知り得た方がよいとも 判断される場合もあり、どこまで伝えるかは社会通念上の常識の範囲で判断されますが、 やんわりと伝えられることもあります。

告知義務は、不動産に関わる事柄で売主側から買主側というケースが多くなります。 例えば、建物に欠陥がある、過去に事件があった、など。 しかし、業法では“関係者の資力および信用”という規定もあり、特に住宅ローンを組む場合、 必要最低限の範囲で伝えられることもあります。 このような事柄を必要以上に隠してしまうことが認められると、 相手方が多大な損害を被る恐れがあり、不動産取引という行為そのものが成り立たなくなる。

よって、取引の関係者に限り、かつ、取引に関係することについて、 守秘義務よりも告知義務が優先されることになります。 このあたりのさじ加減というか、どこまで伝えるか、どこまで察して聞き取れるか、 取引に関わる不動産業者や担当者は大きな役割を担っており、 依頼される方は見極めが大事になります。

注:相手方のことを何でもかんでも聞けるということではないので、 権利を主張し過ぎると反撃されます。あくまでも常識の範囲で。



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