不動産基礎知識:住宅瑕疵担保履行法(08.08.04)

耐震偽装問題が起きた際、分譲業者の資金力不足から消費者が守れなかったことを教訓に、 新築住宅を分譲・建築する会社に対して資力確保措置を義務付けることになりました。 それが住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)です。

同法では、瑕疵担保責任(※)を確実に履行するため、 新築住宅を供給する事業者(住宅の新築工事の請負人である建設業者又は 自ら売主となって新築住宅を販売する宅地建物取引業者)は、保証金の供託または 保険加入のいずれかの資力確保措置が義務付けました。

※住宅品質確保法に定める住宅の新築工事の請負人または売主が負う10年間の瑕疵担保責任。 具体的には、構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分が対象。

同法が適用になる住宅は、平成21年10月1日以降に引き渡しになる新築住宅。 保険加入又は供託のいずれかが出来ていないと、請負契約や売買契約は禁止されます。

保険加入か供託かは義務付けられる会社次第であるが、供託の場合、 ちょっとした供給戸数(過去10年)があると、すぐに億単位の金額を供託しなければならず、 おそらく、保険加入の方が多くなるのではないか。

※供託とは法務局等の供託所に万が一に備えて現金等で預けておくこと。

保険でも供託でも、購入した住宅に瑕疵が判明し、 売主が倒産などの資力不足で補修ができない場合、 購入者は直接、保険金の支払いや供託金の還付を受けることができます。

購入者側にとっては、より安全の制度ですので仕組みそのものに問題はないが、 不動産業者や建築会社にとっては、保険加入や供託金の負担が重くなり、 ギリギリの会社は危なくなるかもしれない。

不動産業者は建売の比率を下げ、土地分譲の割合が高まることもありえる。 その分、良質な土地の供給、もしくは、地価下落に繋がればなお良い。 ただし、建売での利益を土地分譲で確保しようと、割高な土地が供給されることも。

建築業者は事業を営む限り逃げることができない。 おそらく、価格に転嫁される部分も出るでしょう。 安心ができる分、購入コストが高くなることも予想される。

どっちに転がるか、現時点では見えないところもあるが、 大きな流れから捉えると、良い方向に進むのではないかと思われる。



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