不動産基礎知識:土地と宅地(08.03.28)

不動産業界の中心的な資格である“宅地建物取引主任者”の話題が、 ここ数日、なぜか取り上げられることが多く、ふと思ったのがこの資格名。 宅地と建物を取引するのが主な任務である者を略してるのかなと勝手な解釈。

しかし、建物はいいとしても、土地に関しては、宅地だけを取り扱うのが 不動産会社ではないよなと思い、宅地以外の土地は対象外か?などと 変なことを思ってしまい、ちょっと調べてみました。

宅地建物取引主任者制度を定めている不動産業界の根幹の法律である 宅地建物取引業法では、宅地の定義を以下のように定めています。

第2条(用語の定義)
この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

1.宅地

建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項第1号 の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の 用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
不動産登記法では、土地の用途の分類を定めており、その中に宅地という地目(分類)が ありますが、地目が宅地ではなく山林や雑種地でも、建物の敷地として利用(見込み含む) されていれば、宅建業法上は宅地の扱いになります。

また、用途地域内の土地であれば、すべて見込み扱いとなり、 やはり宅建業法上の宅地扱いになります。

ここで疑問なのは、市街化調整区域もしくは根本的に都市計画区域外の土地で、 かつ、建物の敷地として利用しない農地や家庭菜園、資材置き場は宅地ではない という解釈になります。

業法では、宅地もしくは建物を取り扱うのが宅地建物取引業者=一般的な不動産会社であり、 同法の適用範囲は業者であることから、上記のような宅地扱いでない土地の取引は、 業法の対象外の業務?という疑問がでます。

このような土地だけを取り扱う不動産会社の考えづらいので、宅建業者というくくりでは 制御できていますが、もし、農地専門の不動産会社が存在したら、 業法が及ばないことになるのでしょうか。

では、宅地から概念を拡げてみて、土地となると、陸地・大地の全てが対象となり、 民法では「土地の所有権は、法令の制限内において、その土地(地表)の上下に及ぶ」 としています。

ただし、鉱物(金や石炭、石油など)は鉱業法で国家のものと定め、 土地の所有権からは分離され、同様に、温泉法が適用される温泉も、 土地の所有権から分離されています。

土地は、民法などは不動産取引に限らず、一般的な土地を全体を示しています。 宅地は各法律により扱いは異なるが、不動産業界の中では、 建物を建てるために使える土地と限定したものになります。

土地探しという言葉をなにげなく使用してしまっていますが、言葉の意味を正確に言うなら 宅地探しとしなければならないのでしょうね。 宅地も土地の一部ですから、間違いではないのですが。

なにげなく日常で使っている言葉でも、土地と宅地のように区別されず混同して 使われてしまっていることも多いのは、最近のテレビ番組で教えられます。

今回のコラムは余談・雑学ですので、住まい探しには影響しません。 しかし、プロの担当者としては、言葉ひとつひとつを、営業でも取引業務でも、 正確、丁寧に扱わないと、トラブルになりかねないので注意したいと思います。



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