不動産基礎知識:建築物の接道義務(08.03.02)

建築基準法では、都市計画区域及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、 次の各号の一に該当する幅員4メートル(一部6m)以上の道路に 2メートル以上接しなければならないと定めております。(同法41条の2~43条)

ポイントは3つ。

1.“次の各号”に該当する建築基準法でいう道路か。

“次の各号”とは、以下の通りです。(建築基準法要約)

1.道路法による道路(主に公道など)
2.都市計画法、土地区画整理法などの法律による道路(開発道路など)
3.この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道(既存道路)
4.事業計画のある道路で2年以内に予定され特定行政庁が指定したもの(計画道路など)
5.特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)

別2.法が適用される際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの(2項道路)

※2項道路の場合、中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす。(セットバック)

2.幅員は4m以上か。

特別な場合(特定行政庁が指定)は幅員6m以上となることもあり。

3.接する長さ(間口)は2m以上か。

四角形などの土地の場合、道路に接する間口で考えればまず大丈夫ですが、 道路から通路状(旗状、敷地延長など)の部分を通り建物に至る土地の場合、 間口だけでを見ていればいいとはなりません。

道路と通路が接する間口が2m以上なのは当然なのですが、 建物部分があるところまでの通路部で一部でも2m以下になるところがあるとダメです。 2m幅以上が維持されていないとダメ。

また、測量図上では幅が確保されていても、現地に行くと境界のブロック塀などが 敷地内に入り、現地での有効な幅が2m以下になってもダメです。 通路部をカースペースとして利用することまで考えれば、 接道義務を安心することも含め2.5m以上の幅を確保したいものです。
この3つを全てクリアしていなければ、 接道義務を満たしていない=建築物の敷地とは認めない=建築できない、 ということになります。

建築できない土地ということは、土地の利用価値が大幅に制限されることから、 土地の評価・売れる価格が落ちることになります。 ただし、建築不可≠売買できないではありません。安い価格で取引することは可能です。

また、評価されないということは、銀行の担保価値もないと判断されることから、 住宅ローンの利用はまず厳しいとなります。 キャッシュで買う、将来の何かを見込むか、建築できなくても利用価値があると 考えなければ、購入は見送られるケースが多い。

不動産取引の際、不動産会社(宅地建物取引主任者)より重要事項説明があります。 その中で、ここの部分は特に重要なポイントになります。

上記であげた道路以外にも、協定通路、ただの通路などという言葉が出るかもしれません。 これだけでダメとなるものではないですが、どのように接道義務をクリアしているのか、 利用や管理がどうなっているのか、よくご確認ください。



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