不動産基礎知識:宅地建物取引業法(07.12.24)

第1条

この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、 その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な 運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、 宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の 保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
どの法律でも第1条に法律の目的がきます。 上は宅地建物取引業法の第1条です。 不動産屋≒宅地建物取引業は免許制度ですよ、規制しますよ、 業務の運営を指導しますよ、消費者を保護しますよ、ということ。

“宅地建物取引業を営む”とは、同法第2条に規定されており、 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買 若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の 代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいうとなっています。

“業として行なう”というのは、不特定多数の人を相手にして取引を 反復継続して行なうことです。2条では、賃貸そのものは対象外と なっていますので、いわゆる大家さんはあてはまりません。 逆に、地主さんが複数の土地を別々の人に売却するということは、 宅地・売買・不特定多数・反復の全てに該当し、免許が必要になります。

ただ、一般の方が一つの土地しか売れないというのは現実的な支障もあり、 監督官庁では黙認しているというのが現状です。

(県庁に聞いてみたところ、いいとは言えないが仕方ないかなと “個人的には思う”と仰っていました。いわゆるグレーゾーンですね。 取締りの境目は?と聞いてみましたところ、販売するために新たに 購入した不動産なのか、もともと所有していたのかとのこと。 ただし、大丈夫ですか?と公式に聞かれたら、 違反ですとしか答えられないとも仰っていました。 このあたりの微妙なところをご注意ください)

特に不動産取引は、プロと一般の方の知識や経験値の差が激しいので、 かなりプロに厳しさをもとめ、一般の方の保護を重視した内容になっています。

1.免許

だれでも不動産屋を開業できるわけではなく、 様々な条件(例えば犯罪者じゃないなど)をクリアして、 知事や大臣から免許の交付を受けなければなりません。

2.宅地建物取引主任者

不動産取引に際し、取引が安全に行われるように 宅地建物取引主任者の関与を義務付けています。 また、宅地建物取引業者の免許の交付を受ける際にも、 同主任者の設置(業務従事者として)が必須です。

3.営業保証金

万一、不動産取引に事故等が生じた場合、一般の方の被害を最低限におさえるため、 供託金を納めないと免許がおりないようになっています。

この他にも、業務(日常の一般的な業務ではなく不動産取引においての業務)や広告、 報酬などについて、細かく取り決めがされております。



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