不動産基礎知識:境界(07.06.28)

境界には、公法上の境界(筆界)、私法上の境界(所有権界)、現状の境界がある。 地球上に一人しかいなければ境界でもめることはないが、複数いればもめる。 境界線は感情線(勘定線)とも言い、諸刃の剣でもある。

1.筆界

明治6年の地租改正により土地を人為的に区分けした際、 一区画毎の土地に地番という番号をつけた。 表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、 当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた 2以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。なお、境界線には広さという概念はない。

筆界は私人が自由に変更できるものではなく、 筆界ができた時点で客観的に固定して動かない。(原始的筆界) これに対し、分筆や合筆をして出来た筆界は、新しくできた筆界であって、 もともとの筆界が動いたわけではない。(後発的筆界)

2.所有権界

所有権の範囲を示す私法上の境界が所有権界。 初期の地番の境は、所有権の境と一致していた。 その後、分筆、合筆、時効取得などにより、所有権の境と地番の境となってしまった。

※土地の一部を時効により取得したとしても筆界が移動するわけではない。

3.現状の境界

土地を物理的に分けている境界。ブロック塀などで境界があっても、 それが公法上の境界・私法上の境界と一致しているとは限らない。

[境界が揉めるケース]

・境界標がない(客観的な判断材料がない→勝手を言っても分からない)
・不正確な図面(明治4年の元々が間違っている、立会いなしの現況測量図など)
・公簿面積(登記簿上の面積は保証されない、信用できない)
・思い込み(自分の都合が良いように思い込んでいる、そう信じている、そう言われてきた)
・隣接者と仲が悪い(境界以外の揉め事が境界争いに発展する)

[境界が揉めていると]

・土地の売買や建物の建築に影響が出る
・不動産の証券化ができない
・地積更正登記、分筆登記ができない → 物納×
・面積が確定しない → 遺産分割ができない、相続争い

[境界で揉めないために]

・隣接者と信頼関係を培っておく
・思い込みと曖昧さを無くす → 事前に専門家へ依頼してきちんとしておく
・境界標をきちんと管理する

[境界で揉めてしまったら]

・筆界特定制度
・筆界確定訴訟
・裁判外境界紛争解決制度(ADR)
・所有権確定訴訟



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