不動産基礎知識:宅地造成等規制法(07.06.01)

大雨などで崖が崩れ、家の下の土が流されて家が浮いているような 光景をテレビで見た方も多いと思います。 これは土を押さえている擁壁や崖に強度がなく、 大量の水や土砂の圧力に負けて、決壊してしまったために起こります。

高低差がある土地、傾斜地の土地などを宅地に造成する際、 擁壁や排水などについて、きちんとした工事を行わないと、 当該敷地の他に、隣地まで被害を及ぼすことになります。

そこで国は、一定の宅地造成に技術的基準を設け、 この基準に適合しない時は工事を行わせないようにするように定めました。 これを定めたのが宅地造成等規制法です。

同法が適用になるのは、都道府県知事が宅地造成工事規制区域にしていした地域で、 切り土が2mもしくは盛り土が1mを超える工事を行う場合で、 この場合は都道府県知事の許可が必要になります。※この他にも適用基準あり

都道府県知事の許可を得て施行し、工事が完了すると、 最後に技術的基準に適合するか検査を都道府県知事が行います。 同法の対象になる造成地を購入する場合、 この検査済証(写し)を受領するようにして下さい。

また、同法は造成工事を行う際に適用するだけに留まらず、既に造成工事が完了し、 さらに同法施行前の施工した擁壁等まで対象になります。

同法15条では、災害防止措置が必要である宅地の所有者に必要な措置を取るように勧告、 同法16条では災害のおそれが著しいものには必要な防災工事をする命令を出せるとなっています。

昔から出来上がっている造成工事の現場に、新しく建築や造成をするなどのきっかけもなく、 勧告や命令が出たという話は聞いたことがありませんが、定めがあるということは、 その可能性はあるということであり、避けられるなら避けた方が賢明。

ギリギリセーフと言えるのは、最近の技術的基準をクリアして施工された 比較的新しい造成地まででしょうか。それでも、建築施工費が割高になることから、 同法が適用外になる程度までの高低差の土地にすることをお勧めします。

建物の構造(耐震性・耐久性)などに比べ、 語られることが少ないのが、土地の造成についてです。 しかし、被害は自分の建物にプラスして被るわけですから、 建物の構造と同等かそれ以上にケアが必要です。

水害のリスクが小さいことが前提ですが、 同法が適用になるような高低差の土地よりも地盤が悪い低地の平坦地の方が、 対応もしやすく、費用も少なくなるので良し。

また、同法が適用されない規制区域外でも“ガケ条例”などで 同様の規制などがある地域も多くあります。



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