不動産基礎知識:用途地域(07.04.21)

都市計画法の基本として“地域地区”の定めがあり、 この中で一般的で中核をなすのが“用途地域”です。 用途地域は、土地の利用のあり方を決めるもので、 市街化区域では定めることにされています。

用途地域は12種類に分けられ、これが定められると、 建築物の用途が制限され、建ぺい率・容積率・高さ等の最高限度などが定められます。

≪12種類の用途地域≫

1.第一種低層住居専用地域

一戸建てが中心となる地域。低層の住居を中心に必要不可欠な 社会文化施設や公益上必要な建築物のみ建築は可能。

2.第二種低層住居専用地域

小規模な店舗が認められた低層住居の専用地域。 第一種低層住居専用地域で建築できるものの他に、 150㎡以下で2階建ての店舗は建築可能。

3.第一種中高層住居専用地域

中高層住居の専用地域で高さの制限を緩和。 広さや高さの制限はあるものの、第一種低層住居専用地域内で 建築可能なものの他に、飲食店、大学、病院などの建築が可能。

4.第二種中高層住居専用地域

必要な利便施設の建築が可能な中高層住居専用地域。 3階以上の部分は第一種中高層住居専用地域と同様の制限があるが、 制限内容が第一種より少し緩くなっている。

5.第一種住居地域

住宅地のための地域だが、大規模な店舗や事務所は制限。 しかし、博打系、風俗系、娯楽系、工場系などは不可。

6.第二種住居地域

住宅地のための地域で、第一種住居地域よりも面積基準を緩和。

7.準住居地域

ロードサイドタイプの用途と住宅が調和する地域。 幹線道路沿いに指定されることが多く、環境上から住居は出来れば避けたい。

8.近隣商業地域

近隣住宅地の利便性を増進させる地域。住宅地系の駅周辺など。

9.商業地域

都市型ターミナル駅周辺などの地域で、用途の制限はほとんどなくなり、 大きさや高さの制限がかなり緩く、一戸建てには不向きな地域。

10.準工業地域

小さな町工場や倉庫などと住宅が混在する地域。 商業地域と同様に用途の制限はほとんどなく、高さの制限もかなり緩い。 本来、一戸建てには厳しい地域ではあるが、工場と生活が密着していることや、 高度利用ができることから、一戸建ても多い。

11.工業地域

工業の利便性を増進する地域で、環境上の配慮が必要なことから、 学校・病院などは建築不可。一戸建ても避けるべきな地域。

12.工業専用地域

工業の利便性を増進するためだけの地域で、住宅が唯一建てられない地域。

なお、各地域のコメントは私なりのイメージで、 法律上では細かく定められております。

建物の利用用途は多種多様であり、用途の制限なく、 いろいろな用途の建物が雑然と入り混じって混在してしまっては、 環境が悪化し、地域の価値が落ち、お互いの生活や業務に支障をきたしてしまいます。

これを合理的な立地配分を決めて、無秩序な市街化を防止し、 利便性と良好な環境へと導いているのが、用途地域の目的です。

しかし、街としては面白くなくなるのを踏まえても、もう少し、専門性を持って、 用途地域で定める建築物の用途は狭くしてもいいような気がするのが本音です。

極端な例ですが、共同住宅は低層住居専用地域ではダメ、 逆に中高層住居専用地域では低い建物はダメ、工業系の地域は住宅がダメなど。

本日、自宅用の土地として現地をお客様と確認した際、 やはり、隣がアパートだと敬遠気味になります。 このように、自分の土地の隣がアパートだということで、 評価は低くなり、結果、相場よりも安く売らなくてはならなくなります。

土地そのものに減価要因があるなら納得しますが、隣の土地のせいでというのは、 ちょっと納得がいかないものがあるかもしれません。 (これを避けるなら、建築協定を結ぶか購入する)

用途地域の制限を厳しくするためには、現在のように、 だぁ~と広い地域を指定してしまうと、逆に利便性が損なわれたりするなどの 弊害もあるかもしれませんから、肌理細やかな作業が必要になります。

既に市街化されている地域で、このようなことはできないでしょうから、 新しい地域でのみのことになるでしょうか。 さらに、法律的には馴染まないので、各地域の住民そのものが 協定などの対応をすることが現実的かもしれません。



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