不動産基礎知識:土地区画整理(07.01.14)

新しく街や住宅街を作る際、土地区画整理事業として施工されます。 お堅く言うと「公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図るため、 土地の区画形質の変更及び公共施設の新設または変更を行う事業」となります。

簡単に言うと、昔からの土地を施工者が一度取り上げ、道路や公園などの公共施設、 事業費に充てるための保留地、地主に戻す換地にして、街並みを整然とさせます。

公共施設や保留地に充てる土地は、もともとの土地から分けて作るため、 地主に戻す土地(換地)の面積は減少します。(これを減歩と言います)
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土地が減少するなら、協力する地主はいないと思われますが、 面積が減っても評価が上がりますので、 金額面でマイナスになることはないことが一般的です。
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例:従前の土地面積100坪×評価10万円=1,000万円の資産
  新しい土地面積50坪×評価50万円=2,500万円の資産

この土地区画整理事業をする人を施工者と言います。 施工者は、個人でもできますが、かなり広範囲になることから、 単独で所有することは少ないため、まずありません。

施工者のほとんどは、いわゆる行政(都市再生機構、県や市の開発公社など)か、 7人以上の地主さんが作った土地区画整理組合です。

施工者は土地の区画整理事業の計画を決めたら、 都道府県知事の許可を受け、事業施工に入ります。

ここまでの初期の段階では、関係する地主さんや施工者側の話で、 これから購入する一般の方にはあまり関係ありません。

土地区画整理事業について、一般の購入する人が関係してくるのは、 仮換地の指定が入ってからになります。 仮換地とは、従前の土地所有者に戻す換地になる予定の土地で、 これが後々違う土地(場所)になることはないことから、 ここが仮換地ですよと指定されれば、そこで建物を建てたりなどの 利用(使用収益という)ができます。 ※厳密には仮換地の指定と使用収益の開始時期は違いますが、 分かりやすくするため、このような記述にしました。

従前の土地が新しい土地に切り替わるのは、土地区画整理事業が完了した際、 仮換地が正式な換地となった時です。このため、不動産取引で、 土地の所有権移転(売買)は従前のままで行います。 従前の土地所有者=仮換地の使用収益者(利用者)となり、 仮換地を利用することができます。

土地区画整理事業が完了すると換地処分が行われ、その際、 従前の土地の所主権が、新しい土地の所有権に切り替わります。

仮換地を購入する場合の注意点として、従前地の土地所有権移転の際と、 換地処分の手続きの際との2回登記費用が掛かることです。 でも、評価額の関係などから、通常の土地取引1回分の登記費用と そんなに差はありませんから、これだけで、仮換地はダメと思うのは早計です。

もうひとつの注意点として、清算金の存在があります。 清算金とは、区画整理事業が完了した際、事業全体の収支や他の区画とのバランスなどから、 換地処分時の所有者(購入した人)と金銭で清算することです。

購入する人から見れば、清算した後、金銭が戻ってくるならいいのですが、 多額の清算金を請求されると困ったことになることもあります。 このあたりを区画整理事業の状況から、清算金の負担をどちらに 帰属させるか取り決める必要があります。

清算金の原則は、換地処分時の所有者=買主負担ですが、 交渉により売主負担にすることができます。 ただし、この場合、土地の価格は上がることになりますので、 どちらが有利不利はありません。

単純に、この土地をいくらで買うのかという原点に帰って検討することと、 見えない金額であるリスク(リターンかもしれませんが)を負うか負わないかです。

土地区画整理事業だけで、土地区画整理法という法律があるくらい細かく複雑ですが、 一般の購入者が押さえておくべきポイントにのみ絞って説明しました。 もし、もっと細かく知りたいという方は、専門書にてご確認下さい。



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