不動産基礎知識:開発行為・許可(07.01.12)

都市計画法では、無秩序な宅地開発を防止し、良好な住環境に適合する宅地開発にするため、 一定規模や規定に該当する開発行為を都道府県知事の許可が必要としています。

既に市街化されているもしくは、優先的かつ計画的に市街化を図るべき市街化区域では、 区域の意味合いから、一定の基準さえ満たしていれば許可されます。 しかし、市街化調整区域では、市街化を抑制する意味合いから、 いくつかの例外を除き、許可されません。

開発行為とは、土地の区画形質の変更であり、これは、土地の区画(統合、分割、変更)、 土地の形状(造成工事)、土地の性質(農地転用)です。

なお、市街化区域内で宅地開発をする場合でも、 1,000m2未満(都道府県によって300m2未満、500m2未満)の規模なら、 開発行為の許可は必要ありません。 これは小規模のものなら、住環境に大きく影響しないだろうということです。

開発行為は建築行為と手続きが似ており、一定の基準を満たすかどうか、 開発の内容を申請し、都道府県は適合しているかどうかを審査、許可・不許可の判断をします。 この許可を受けて、開発行為の工事に入ります。

開発行為の工事が完了したら、都道府県へ届出をし、 都道府県は基準を満たしているか完了検査をし、 適合していれば検査済証を交付し完了公告します。 直近で開発行為を行って、その土地で初めて建築がなされる場合、 不動産取引の中で、検査済証の写しを受領した方がよい。

市街化調整区域の場合、原則として開発の許可は出なことになっていますが、 原則→例外の通り、都市計画法にて、開発行為を認めざるを得ないものや 影響が少ないと思われるものは、認めるとなっております。 この例外規定は10数種類あります。

市街化調整区域にて開発行為が認められた場合、用途地域の指定がないことから、 当該開発行為の区域に適用する建築の規定(用途、建ぺい率、容積率、高さ制限など)を 特別に定めます。

直近で開発行為・許可がされた場合は、開発業者が存在し、資料もあって、 検査済証の写しの入手も比較的容易ですが、大昔の開発行為の場合、 開発業者がすでに存在しない、資料もなくて、検査済証の写しもないということが 多々あることから、都道府県(とりあえずは市町村へ確認)に開発の内容が登録されています。

開発行為・許可が行われた宅地は、これがない現場よりも水準が高く、 土地のクオリティが良いケースが多くなります。 私たち不動産取引の現場に携わる者としても、 開発行為に該当しない宅地(ミニ開発など)よりも、 開発に該当する宅地の方がお薦め度合いが高くなります。

また、開発行為に伴う工事で、ライフラインのインフラが整っていることがほとんどですので、 建築に伴う費用が節約できることがあります。 (ミニ開発でも最近の造成工事では完備しているケースも多い)

注意点として、土地の高低差が生まれている場合、 都道府県の基準を満たす擁壁(土留め、RC造など)が新たに設置されます。 この擁壁は見えている部分だけではなく、土の中まで設置されており、 さらに、底の部分では宅地側に折れているケースが多くあります。 これは擁壁そのものには必要なのですが、建築に伴い基礎補強工事をする際、 ぶつかってしまうことがあり、そのため、建物の配置やプランに 影響を与える場合がありますので、ご注意下さい。 (ハウスメーカーや設計士さんなら、このあたりは勝手にチェックしてアドバイスしてくれると思います)



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