不動産基礎知識:不動産登記制度(07.01.08)

不動産登記の制度は、不動産に関する権利を誰からも 認識できるようにしている制度であり、この制度があるから、 不動産取引の安全と円滑化があります。

不動産登記の基本は「登記をしなければ第三者に対抗できない」という公示力であり、 これは、登記して公に示さなければ、権利を主張できないということです。 この公示力があるため、不動産登記をすることが権利の確保になり、 不動産取引の際、不動産登記の手続きを取ります。

極端な言い方をすれば、不動産取引は“不動産登記手続き”と“代金の授受”であり、 これさえスムーズに進めばいい。しかし、ここに至るまでに細かくいろいろなことがあります。

不動産登記は、不動産の表示に関する表題部と権利に関する権利部に分かれ、 さらに権利部は、所有権に関する登記の甲区、 所有権以外の権利に関する登記の乙区と分かれます。

≪主な記録内容≫

表題部:土地は所在、地番、地目、地積
    建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積

甲区:所有権の保存や移転、所有権に対する設定(差押など)

乙区:抵当権、賃借権など

表示に関する登記は、その登記をすることを所有者に義務付けていますが、 現実的には、現状で建物があっても、登記されていないことがあります。(建物未登記)

権利に関する登記は、義務ではないため、必ずしも登記内容がすべて現状に 即しているとは限りませんが、第三者への公示力を目的に不動産登記法が成り立っているので、 登記していなければ、その権利は保護されないので、 登記している内容に準じて取引することができます。

※登記が義務ではないため、第三者に証明する公信力はありません。
   ↓
公が信用力を与える訳ではなく、私人が主張するまでに留まる。

不動産登記は、公示力の観点から先順位が優先されます。 このため、本来の登記を行う前に順位取りを目的とした登記があり、 これを“仮登記”と言います。

この仮登記があると、将来、本来の登記の手続きを行った際、 仮登記の順位にて登記されたとみなされ、 もし、仮登記後に登記手続きがあったとしても、 その登記より優先されることになります。

ちょっと余談になりますが、この順位確保の意味合いから担保としての価値も見出され、 金銭借用などの際、所有権移転や抵当権の仮登記などが用いられることがあります。

ということなので、不動産取引の際、仮登記があったら、 それは本来の登記に変わることがある=権利関係が違う=取引が危険なので、 仮登記の抹消手続きをすることが条件になります。

これらの登記内容は、管轄の法務局にて、 登記事項証明書・登記事項要約書を取得することにより確認できます。

登記事項証明書は、全部事項証明書と現在事項証明書の種類がありますが、 全部事項なら現在事項も含めておりますので、全部事項証明書での取り付けが望ましい。 この証明書は、法務局がオンライン化されている場合、管轄法務局でなくても取り付けできます。 (要約書はダメ→インタネット利用)

要約書は簡易版で内容を確認するに留まるだけですが、書類の取得費用が安く済みます。 また、要約書と同じ意味合いで、インターネットを利用した 確認方法(オンライン登記情報)もあります。 これは、クレジットカードがあれば、誰でも一時利用できます。



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