不動産基礎知識:抵当権(06.12.11)

住宅ローンを借りると購入した不動産に融資を受けた銀行 (もしくは保証会社)から抵当権の設定がなされます。 抵当権は、債務(住宅ローン)の担保に供するということですが、 質権とは違い、占有を移さなくても済みます。

だから、購入しても住んで居られて、でも、担保提供になるわけですね。 質屋さん(質権)だと、同じ債務の担保提供ですが、 その質草(担保に差し出す物)を質屋さんに預けなければなりません。 預けるというのは、物の占有(使用)ができなくなることです。

不動産を購入すると、所有権を第三者へ対抗するために、所有権の登記を行うのと同じで、 抵当権も第三者へ対抗するためには、抵当権の登記をすることになります。

ちょっと話がそれますが、住宅ローンの融資を受ける際、登記を担当する司法書士は、 銀行の指定もしくは銀行の許可が出た事務所でなければなりません。 これは、住宅ローンの融資が、抵当権の設定が確実になることを条件としているからで、 抵当権の設定を確実にするためには、銀行が信頼できる 司法書士であることが必要ということからです。

不動産を購入するとき“登記事項証明書(謄本)”を見ることがありますが、 そこの乙区欄に、複数の抵当権が設定され登記されていることがあります。

所有権は、一物一権主義の原則から、複数の所有権が同時に成立することがなく、 複数の所有権が登記されていることはありません。 しかし、抵当権は複数の設定・登記が可能です。

この場合、抵当権同士の優劣は、登記の順番で決まります。 後順位の設定権利者(お金を貸した人)は、優先される抵当権があることを知った上で 融資をし抵当権を設定したとみなされます。

例:ある不動産に、1番順位の抵当権1,000万円と2番順位の抵当権1,000万円が設定、 登記されているとします。この不動産を1,500万円にて処分できたとすると、 まず、1番抵当権者が自分の分の1,000万円を優先的に回収し、 2番目の人は残りの500万円しか回収できません。

またまた話がちょっとそれますが、複数の抵当権が設定されている謄本を見て 買主がビックリしてしまうことがありますが、単独か複数の数は気にすることがありません。 単独でも複数でも、その抵当権を取引までに抹消できるかどうかが要所です。

また逆に、ひとつの抵当権を複数の不動産に設定することができます。 土地と建物もふたつの不動産であり、このそれぞれに、 住宅ローンの抵当権を設定することは違和感無く受け入れられることと同じです。 この場合を共同担保といい、登記では共同担保目録が作成されます。

抵当権そのものは、所有者に付随するものではなく、不動産そのものに付随するものですから、 不動産売買があって所有者が変わっても、抵当権は不動産にそのまま付いてきます。

購入する側としては、担保がきちんと抹消できるかどうかが大事で、 普通の不動産会社や司法書士、銀行なら、 何も言わなくてもこのあたりはチェックして対処してくれます。 (重要事項説明や契約書で説明はあります)

もし、抵当権が設定されており、そのまま、所有権と伴に引き継ぐ場合でも、 抵当権を抹消する手立てはあります。

1.代価弁済 抵当権者からの請求にて、不動産代金を抵当権者に支払う
2.消滅請求 抵当権者に金額の支払いを申し出て消滅請求をする

それぞれ、細かい規定がありますので、このような不動産を購入する際は、 よくよく調べてからにして下さい。

抵当権と同じようなもので、根抵当権というものがあります。 抵当権の場合、債権ごとに設定をし、登記をし、 抹消をしと繰り返さなければなりません。

これは手間が掛かって面倒だということから、 予め抵当権を枠として設定したものが根抵当権になります。 枠の上限が極度額という形で設定され、その金額を限度として、 定められた取引の担保されます。

この根抵当権は、頻繁に取引(金銭貸借や手形取引)が行われる際に有効な手段となるため、 銀行が法人との取引の際に用いられます。

根抵当権が設定されている不動産を購入することもありえますが、 この場合、極度額は枠としての設定であり、実際に借りているとは限りませんので、 取引価格よりも多くても、一概に危ないということにはなりません。

抵当権と同じですが、抹消できるのかどうかがポイントになります。



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