不動産基礎知識:売主の瑕疵担保責任(06.11.14)

構造計算書偽装事件でおなじみになった感がある“瑕疵担保責任”というのは、 契約の目的物が契約で定められたとおりになっていなかった場合に売主が負う担保責任です。

ここで注意しておきたいのは、目的物そのものに瑕疵(欠陥)があるかないかではなく、 契約内容と一致しているかどうかということがポイントになるということ。

例えば、担保が付いている不動産でも、担保が付いたまま売買するなら、 それは瑕疵担保ではなく、契約通りであり、建物に破損した部分があっても、 それを了承して契約したなら、瑕疵担保にはなりません。

また、売主は瑕疵担保責任を負わなくてもいいですよ(瑕疵担保免責)と取り決めたら、 契約内容と相違する点が後から出てきても、売主に責任はありません。

※売主や施行業者が不動産業者や建築会社なら、瑕疵担保免責の特約は無効です。 また、後から契約内容に相違する点が出てきても大丈夫なように事前に 調べたり説明するのは不動産業者の責任です。

この瑕疵担保責任は、買主がこれこれこういう不動産だから これだけの代金を支払いますと判断して購入したものであるから、 これこれこういうという部分に相違(マイナス)があれば、 その分代金を減額しなければ不公平ということで、このような取り決めがあります。

そのため、売主は故意、過失を問わず、責任が生じます。 しかし、買主が善意(知らなかった)ことが条件であり、買主が悪意(知っていた)なら、 契約時にそのことを了承した上で購入したのだから契約通りとなる。

瑕疵担保責任は、主に建物に関する内容が多いですが、土地など不動産全般でも起こることです。 では、実際にどのような瑕疵担保があるのでしょうか。

1.権利関係

 契約内容で定められた権利が行使できない。

 例)第三者の権利関係が判明したため、利用(建築など)ができない

2.目的物に隠れた瑕疵

 物質的な欠陥

 例)地中の埋設物、インフラの故障、雨漏りなど

この欠陥により契約の目的(購入後どうしようとしたか)が達せられない場合は解除、 それ以外の場合は、修理もしくは損害賠償の請求ができる。

この瑕疵担保責任を追及できるのは、瑕疵を知った時から1年以内と民法では規定されています。 しかし、いつまでも無過失責任を追及される状態であると売主に厳しくなるため、 一定期間を定める特約を結ぶことが一般的です。

なお、この瑕疵担保責任は、売主さんが知らなかったというケースですので、 もし知りながら売ったのであれば、特約の有無に関係なく責任は生じます。

とあるマンションメーカーの社長の発言にあった 「知っていて売ったなら詐欺じゃないですか」ということですね。



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