不動産基礎知識:危険負担(06.11.13)

契約が成立したら、売主は目的物の引渡しをする義務を負います。 不動産の取引では、契約成立から引渡しをするまでに時間差が生じる ケースがほとんどであり、この間に目的物(不動産)に何か(滅失や破損)が あったらどうしましょうかという取り決めを“危険負担”と言います。

 誰かに過失があれば単純に過失者責任となりますが、

 もし、

 台風で家が破損・滅失したとか、

 隣家の火事による類焼で焼失・破損とか、

 大地震で地割れ・陥没・流失したらなど、

 誰にも過失なくいずれにも責任を問えない場合はどうなるのでしょうか?

このような危険をどう負担するか→危険負担の取り決めにより決まります。 民法では契約と同時に、代金の授受、目的物の引渡し(所有権移転)が行われるという原則から、 何も取り決めがなければ買主が負担するとなっています。

しかし、これでは買主が不利になり公平を欠くということから、不動産取引では、 引渡しを受けるまでは売主が危険負担を負うという特約を入れることが一般的です。

危険負担の特約内容は、買主が契約の目的が達せられない場合は 「契約の解除ができる(できるであって自動で解除になるわけではない)」、 軽度の破損などで目的は達せられる場合は、「売主の負担で契約時の状態へ修復する」となります。

契約の解除は白紙解約となり、双方違約金なし、手付金の授受があれば無利息で返還になる。

修復する場合は、費用や手配などは売主負担であるが、無過失の被害のため、 買主は売主に修復する時間だけ、契約の履行時期を延期することになります。



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