不動産基礎知識:任意売却物件(06.09.03)

不動産の紹介を受けた際、担当者から「この物件は任意売却物件です」と言われることがあります。

借金の返済が滞るなどした場合、債権者(銀行など)は担保(不動産)を処理して返済に充てます。 この処理方法で一般的なのは、裁判所に競売を申し立てる方法ですが、債権者内で話がつく場合は、 一般の不動産流通市場にて売り出し、債権回収に充てます。このように、 債権回収のために売り出された物件を、任意売却物件と呼びます。

簡単に言えば、借金返済のために売り出された物件です。 ここでポイントになるのは、債権者が主導して、不動産の売却による返済へと導くことでしょうか。

借金返済のために不動産を売却するとしても、売主自らの意志で行う場合は、 任意売却物件とは言いません。

また、任意売却物件のほとんどは、不動産の売却想定価格よりも 債権(借金)の金額が大きいケースになりますが、売却価格<債権だからと言って、 イコール任意売却物件でもありません。

例えば、不動産の売却価格だけでは、担保されている借金返済が完済にならないが、 自らの現預金などで不足分を充当すれば問題ありません。

よくあるケースで、自宅の評価額が下がり担保の住宅ローン残高を下回った状態で、 売却する際、自己資金か新たな借入などで対応することがあります。 このようなケースでは、債権額が売却価格よりも大きいことを注意はしますが、 任意売却物件とは言いません。

さらに、自宅の評価額が住宅ローン残高を下回ったからと言って、 すぐに銀行は自宅の売却をするようにとは言い出しません。 評価が下回っても、返済さえきちんとしていればいいのです。

任意売却物件とは、借金の返済が滞り、その返済のために不動産の売却をすることになった物件です。 さらに不動産取引で任意売却物件だと仰々しくするのは、売却価格が債権額を下回る時です。

任意売却物件を購入する場合、取引に不動産会社が入れば、さほど問題ではございません。 不動産売却にあたり、抵当権(住宅ローン)などがあることはよくあるケースで、 任意売却物件でも取引の実務は変わりません。

購入者側として気にする点としては、ご依頼する不動産会社が 信頼できる会社(担当)であるかどうかでしょうか。 ごく標準的なスキルを持った担当者であれば、任意売却物件でも、大丈夫です。

念のため、担当者が任意売却物件を取引する場合のポイントをお知らせしますと、 契約時を含めて、買主側から支払われた金銭の保全がされているかどうかです。

取り引き価格よりも債務額が多いわけですから、 売主としては物件を売却しても手元に残りません。 悪意を持った売主さんだと、一時的に入金された金銭を持って、 取り引きを履行せず、逃げてしまうことも考えられます。

このようなことがないよう、取り引き時に授受された手付金を契約した その場で保全(通常は業者預かり)してしまいます。

また、取り引き完了までに、管理費や光熱費などの清算をきちんと完了してもらい、 取り引き完了後に、新所有者である買主へ負担がこないようにします。

上記二点が問題ないか、契約前に確認し、契約書もしくは 覚書などで明文化することをお勧めします。



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