不動産基礎知識:建築協定,地区計画(06.04.17)

建築基準法では、 敷地の利用や建物の建築の最低基準を一律に定めたもので、 全国均一に適用されます。

そのため、各地域や地区ごとの状況や事情を考慮するにはさらに 細かく定める必要があり、その手法として、建築協定と地区計画があります。

◇建築協定

・制度の目的

建築基準法に基づくもので、建築基準法で定められた基準に上乗せする形 で設けられます。建築における最低基準を全国一律に定める建築基準法で は満たすことの出来ない地域の個別的な要求を満足させるため、住宅地と しての環境、商店街としての利便を高度に維持・増進する等建築物の利用 を増進し、かつ、土地の環境を改善します。

・制度の内容

建築協定によって協定できる内容は、その区域内の建築物の「敷地」・ 「位置」・「構造」・「用途」・「形態」・「意匠」・「建築設備」に関 する基準についてです。また、建築協定の土地の区域、協定の有効期間、 協定違反があった場合の措置についても定めることとされています。 建築法規の規定に違反するものであってはならず、また、土地、建築物の 利用を不当に制限するものであってはなりません。

・その他

区域内土地所有者全員の合意が必要。 協定成立後は、新所有者も対象。

◇地区計画

・制度の目的

既存の他の都市計画を前提に、ある一定のまとまりを持った「地区」を対 象に、その地区の実情に合ったよりきめ細かい規制を行う制度です。区域 の指定された用途地域の規制を、強化、緩和することができ、各街区の整 備及び保全を図ります。

・制度の内容

きめ細かな土地利用に関する計画と、小規模な公共施設に関する計画を一 体的に定める詳細計画

引用元:国土交通省HP参照

両方に共通する内容があり似ているのですが、住民が主導なのが建築協定、 行政が主導なのが地区計画とご理解頂ければよいと思います。 建築協定は、既存の住民が全員合意することは難しく、 新規分譲時に分譲業者が取り決めて手続きをするケースがほとんどです。

両制度で定められる詳細の中で、代表的な項目や制限は以下の通りです。

 1.敷地
 最低敷地面積(分割不可)、地盤面(高さ)変更の変更不可など

 2.位置
 道路や隣地の境界線から建物などの工作物までの距離など

 3.構造
 RC造不可など

 4.用途
 専用住宅に限る、明示された用途のみ可能など

 5.形態
 高さの制限、大きさの制限

 6.意匠
 色やデザインの制限、広告物付加など

これらの細かい制限が設けられると整った街並みになり、 街の雰囲気が良くなって、資産価値にも影響されます。

これから購入する方で、街並みを重視する場合、 このような取り決めがある地域を探してみると良いかもしれません。

注意点として、ご自身が建築する際に、この細かい制限に 抵触しないかチェックすることです。 屋上利用がダメなど、思いもよらない制限がある場合もあります。

この他にも、生垣や植栽を取り決めた緑化協定、 自然や文化的な環境を維持するための風致地区などもございます。



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