不動産基礎知識:公簿売買(06.02.24)

通常の土地取引(土地付き一戸建て)でいう土地の面積は公簿によることが多く、 公簿の面積を基にした取引を「公簿売買」と言います。 公簿とは、謄本(登記事項証明書)のことを言い、 ここに表示される面積が公簿の面積です。

公簿売買に対して、実際の面積を基にした取引に「実測売買」があります。 実測売買をするケースとしては、実際の面積がまったく分からず、 公簿や机上の面積で取引をすると、売主もしくは買主のどちらかに 不利になる恐れがある時に採用されます。

例)大きな土地を分割する、境界などが分からず改めて設置するなど

既に出来上がっている(利用されている)現実の土地では、 この公簿面積と実測面積が相違することがあります。 公簿の面積は・・m2だが、実測の面積は・・m2としっかり分かっていれば、 公簿面積を採用しても大丈夫です。

しかし、公簿のみの面積が分からない時(実際の面積不明)に、公簿売買を採用すると、 あとで大きかった(売主損)とか、小さかった(買主損)という問題が発生します。

契約書上では、公簿と実測の面積が相違しても、両者とも意義を申し立てず、 売買代金の精算を行なわないという条文が入りますので、 契約した後では取り返しがつきません。

実際の面積が分からない、測量図が古くて信用できないなどの不安がある場合、 実測後面積に過不足が生じたら、定められたm2単価で精算するという取り決めが必要になります。 これを実測精算と言います。

また、実測後に公簿の面積と相違した時、地積更正登記をして 公簿の面積を修正することが可能ですが、隣接地全員から実印捺印と 印鑑証明書提出が必要になるため、土地取引の部外者に取引を左右されてしまうことになります。 そのため、この登記は行なわれないことが通常です。 (実際の面積がしっかりしていれば利用に差し支えないとの判断により)

ポイントは一つです。実際の面積をしっかり確定させること。それだけです。



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