住宅購入の見識:「どこに住みたいか」ではなく「どこに住むことが出来るのか」(16.12.10)

不動産の資産価値は立地です。

しかし、物件情報や価格に目がいって、肝心の立地をよく検討しないのが一般的な家の買い方です。

今回は購入エリアの検討についてご紹介します。

エリアの検討というと、まず始めに「どこに住みたいか」という問い掛けになる人が多いと思います。勤務先からのアクセスとか、知っている街なのかどうか、最も狭い選択肢だと子供の学区域内だとか、個人的な都合が表に出てきます。

しかしまずあるべき問い掛けは「どこに住むことが出来るのか」です。年収や資産状況から選択することができるエリアと選択できないエリアを知ることが大切です。

物事を検討するのに、選択肢は多いに越したことはありませんが、住宅購入では多くの人が自ら選択肢を狭めてしまうのが多いのです。

検討初期段階から月々の返済額はいくらまで、と選択肢を狭めてしまう人がいますが、これも得策ではありません。家計における住宅費の考え方も固定的ではないので、検討段階では選択肢を限りなく広く情報を得ることが大切です。

例えば月々の返済額から3000万円の家を検討しているとします。3000万円以下の物件を探しています。しかし、この人の年収では4500万円までローンを組むことが可能だと仮定します。

もし、3000万円の家の価値が20年後に2000万円に毀損し、4500万円の家は20年後でも4500万円を維持しているとするとどうでしょうか。

この場合、3000万円の家を選んだことではなく、4500万円の可能性を検討しないことが問題です。

購入金額ではなく、最終的にいくらで資産化できるかが不動産の資産価値で、物件価格の高い・安いではなく、まずは資産価値が維持できるエリアの選定が重要です。

※この例は収入の限界ギリギリまで借りましょうというものではありません。

しかし家計負担という条件だけで、選択肢を削ってしまって結果的に資産価値を毀損してしまうのでは元も子もありません。まずは全ての情報を並べてから条件を加えて絞り込むのが良い検討の手順です。

住宅の価格は都市中心部から離れれば離れるほど安くなる傾向があるので、広域エリアの物件情報を並べることでおおよその購入可能範囲が見えてきます。意外と都市中心部寄りにも選択肢あることがわかります。

次は狭域立地です。駅からの徒歩分数やハザードマップを参考に条件を加えエリアを絞り込みます。自治体の人口動態なども検討して、将来的にも人が集まる街を選びます。

ここまで来てようやく個人的な都合が条件に出てきます。つまり、資産価値重視で選んだ街と個人的に都合の良い街を天秤にかけます。

資産価値が下がりにくい住宅購入は自分にとって100%満足な物件選びではなく、自分にとって70点、他の人にも70点の物件選びです。

特に物件探しの始めの段階で個人的な条件を優先してしまうと、物件探しも難航しますし、仮に見つかったとしても資産価値とは無縁の住宅購入になってしまいます。(家を消耗品にする買い方です)何より他に最適な選択肢があるにも関わらず、検討すらしないという事態に陥ってしまいます。

リニュアル仲介では物件照会ラウンジで、全国ほぼ全ての物件情報を閲覧することができ、検討エリアの情報を一覧にしてお渡しすることもできます。この一覧の情報は、多くの物件情報を並べて閲覧できるので、初期段階の広域エリアの検討で特におすすめです。

これからの人口減・家余り時代では、そもそも買い手も借り手もつかず現金化できない不動産が増えます。今の家の買い方が将来の人生を左右すると言っても過言ではありません。必要な情報は十分に検討して住宅購入を行いたいものです。


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