住宅購入の見識:予算を抑えて中古を買うのが賢い、と。(16.03.13)

街中をクルマで走ると、次から次へと目につくのが、新築分譲住宅の販売現場。これだけ家が余っているのに、さらに大量供給が続けば、不動産は超買い手市場になるのは必然です。

超買い手市場、それは、買い側が圧倒的な決定権を握るということ。購入者1人に対して、販売されている物件が10戸あれば、その10戸から一番条件が良い物件を買う。

残り9戸は売れずに残り、また新しい物件の販売が開始されて在庫が10戸になり、また同じような状況が続く。

売り手側から考えると、自身でやれることはまだいいが、どうしようもないところで、買い手側から見向きもされない状況に陥ってしまったら、売却そのものが立ち行かなくなる。

売主が対応できることとは、販売価格、建物の状態であり、逆に対応できない代表が「立地」、この他に、広さ、方位、地盤、周辺環境や利便性も売主個人の力ではどうしようもない。

現在でもこの状況は徐々に始まっており、時間の経過とともに、これが、だんだんと広まり、今は問題ない立地や不動産の状況でも、今後は厳しくなることが予想される。

このような状況になることが目に見えているなか、「これからの不動産購入の鉄則」は次の通りです。

・まずは何よりも最優先事項として「立地」から考える。(都心への近さなどのマクロ的な立地、最寄駅からの距離や生活利便性などのミクロ的な立地)

・売却時の販売価格も、住宅ローンを大量に組んでしまうと「販売価格」の対応ができなくなるから、とにかくなるべく安い金額の不動産にする。(住宅ローンが返済できずに売るに売れない人は多い)

・建物の状態や今までの維持管理内容を確認し、購入後に価値を落とさないようメンテナンスしていく、また、それができるような建物にする。(購入時のインスペクション結果を確認する)

これをすでに所有している人から考えた場合、「これからの不動産所有の鉄則」は次の通りです。

・立地に懸念がある不動産であれば、タイミングを図り売却(住み替え)する。

・住宅ローンの残高と売却想定価格、想定賃料との関係を把握し、売却することにより残債完済、もしくは、賃料で返済が賄える状態にする。

・建物の維持管理を適切に行い、売却時には、購入者へ安心感を与えられるように調査などを自信を持って行えるような状態にしておく。

現在の市場環境と今後の動向などを考えると、買わない、持たない、という選択もあるかと思います。

ただし、賃貸の住宅事情や賃料と所有コストなどから購入した方が良さそうな場合、上記の鉄則で購入し、上記の鉄則で所有しましょう、というまでです。

最近のミレニアルズ世代では「安い中古住宅を買って使い潰すのが賢い」というのが考え方の中心になっているそうです。


仲介手数料半額・中古マンション

サブコンテンツ

このページの先頭へ