住宅購入の見識:新築プレミアムをどう考えるか(15.12.06)

プレミアム。調べてみるといろいろな意味合いがありました。

不動産用語で出てくる「新築プレミアム」は、その中の「正規の料金の上に加えられる割増金」という意味が近く、不動産そのものの価格に上乗せされた部分を指します。

横浜のマンション傾斜事件で、マンションの収益構造が紹介されることが増えました。一般的なモデルでは、建物代金50%、土地代金30%、販売活動費10%、粗利益10%という割合となります。

このうち、新築プレミアムを指すのは、販売活動費と粗利益を足した20%の部分で、新築後、すぐに20%の評価減となるというのは、この計算式になります。

都心部の希少な地域では、新築時の土地30%の部分が上昇して、中古マンションで売り出すと新築プレミアム分を吸収し、さらに、景気が良い時であれば、新築価格を超えることもありました。

しかし、郊外で同じようなことを望むことさえできず、新築プレミアム分だけ確実に評価減となることがほとんどになります。

新築を購入する方は、この20%分の金額と引き換えに「初めてのオーナー」というステータスや精神的満足を得ることになります。頭金は2割を用意しておくこと、という格言がありますが、このことも一つの要因になっております。

この満足度を買うために20%分を上乗せして払うことを、いざ売るときは、この20%は評価してもらえないことを、認識しておくことが必要です。

この新築プレミアム分を頭金として入れてあればいいが、代金100%の住宅ローンの場合、残債がそれを下回るまでは売却代金をもって返済することはできない。

評価減のペースと残債額の減少ペースを確認しておき、いつまで所有しておくことが必要か(いつまで売ることができないか)を確認して、そこまで暮らしても問題ない地域・建物であるかの検証が必要です。

中古マンションの場合、買ったときは実勢価格で、年数が経過するにつれ、経年変化分だけ減価償却されていく。この点の検証も必要ですが、プレミアム分がないだけ、柔軟に対応できる住まいとなります。

資産、金銭面からなら中古マンション、ステータスや精神的な満足度なら新築マンション、となります。

3000万円の新築マンションなら、一瞬で600万円ダウン。サラリーマンの平均的な年収、高級車1台分が一瞬にして消失してしまうということです。(中古推進派からの宣伝です)



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