住宅購入の見識:初めての購入時に将来は決まる(14.11.11)

近年、独身のときに住宅を購入される方も増えてきた。その後、結婚、子供の誕生から成長し、住まいが狭くなってきた。独身や新婚時代に求めた利便性が、子育て環境としてマイナスになった。さらに子供が成長し独立した。両親が高齢になって面倒を見る必要が出た。

このような生活の変化に、転職、転勤などの働き方や収入も変動的になっているこの時代、暮らす家もその時のライフスタイルや状況に合わせて柔軟に対応していくべきで、一度買ったら「終の棲家」という考えも臨機応変に変えなければならない。

もちろん、生活が安定し、今の住まいで過不足なく不自由もなく暮らすことができ、近隣の方との関係も良好であれば、住み替える必要はない。

一度購入したらずっと暮らし続けなければならない、ずっと暮らすべき、という固定観念に縛られることなく、状況に合わせて住み替えることも考える。住まいは、あくまでも人生や生活の希望を体現するための道具でしかないと割り切ることが賢い考えと思う。

しかし、我々不動産を取り扱う者として「持ち家からの住み替え」と聞くと身構えるほど、住み替えには難しさが付きまとう。※新築マンションの販売現場では、住み替えのお客様は優先順位が落ちるらしいです。

難しさの障壁となるのは資金的なところ。難しさに順番をつけると次のようになります。(1がより難しく、4がより易しい)

1. 現在所有している自宅に住宅ローンがあり、売却できるであろう金額(査定)よりも住宅ローン残高が多い、かつ、その差を埋める自己資金がない。→ 住み替えローン(不足分を新しい住宅購入時の住宅ローンに加算)

2. 現在所有している自宅に住宅ローンがあるが、売却金額と自己資金で住宅ローンを完済できる。→ 売却を先行し仮住まい。もしくは、購入と売却を並行し時期と売却価格を調整しながら進める。最低ラインとして業者買取も視野に。

3. 現在所有している自宅には住宅ローンがないが、売却して得たお金で新居の購入をする。※購入用の自己資金・つなぎの住宅ローン借入なし。→ 2と同じ。

4. 現在所有している自宅に住宅ローンの残債はなく、新居購入にあたり売却が必要条件にはならない。→ 新居の購入後、旧自宅を売却・賃貸などを検討する。

住み替えがしやすくなるかどうかは、初めての購入(現在の自宅)をするとき、早く売れる、高く売れる、住宅ローン残高を小さい(売れる金額を常に下回る状態)、という条件を満たすように、資産価値が高い不動産を選ぶ、もしくは、収入や資産バランスを考えることが大事なこととなる。

一次取得(初めての購入を業界ではこう呼ぶ)の際に、資産価値が低い、または、資金的に無理した購入、さらに、住み替えせざる負えないような住宅を買ってしまって、にっちもさっちも行かずに困っている方を見る機会は多くあります。

いまさらお伝えしても辛いと思い、やんわりとお伝えしていますが、どうして、こんな買い方(一次取得時)をしてしまったのかな、その時にお手伝い(相談)できれていればな、と、空しさ悲しさを感じます。

結局、生活や働き方が変わったとき、自分たちの生活に合わなくなった住宅に、我慢して住み続けなければならない。

一次取得時に、高く売れる、早く売れる、住宅ローン残高を小さく購入していたら、ライフスタイルの変化に応じて、生活に合った住まいで快適な暮らしを送ることができる。さらに二度目の住宅ローン控除も受けられるというおまけがつくことも。

住み替えをする方も、さらに次の住み替えの際には同じことが言える。

資産価値が高い物件を購入するのは、理屈では正しくも、自分ではどうしようもない社会情勢や景気、災害まで考えると余裕がある方に限られるのではないかと考える。私なら無理せず余裕を持って買える予算を選択したい。※怖がりという性格もあります。



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