住宅購入の見識:売りやすい不動産・出口戦略(14.10.05)

人口減少、家余りの時代に突入し、多様な物件の潜在的な在庫が増加してきました。購入しやすい価格になってきた反面、売るときにライバルが多いともなります。生活スタイルも多様化し、価格も手ごろで在庫も多くなったことから、「一度買ったら死ぬまで」から「生活スタイルに合わせて住み替え」という時代に入りそうです。

このような不動産市場や住宅環境の将来を考えた場合、購入するときから、売ること貸すことを考えながら判断しなければなりません。特に単身者の場合は、いや~結婚はないからと考えて購入しても、良いご縁を授かり結婚することになった、ということもあります。このとき、売りやすい、貸しやすい不動産を選んでおくと、負担も少なく、スムーズに住み替えが進みます。

「売りやすい」、「貸しやすい」を突き詰めれば、どちらも「住みたい」と思ってもらえるかどうか、「住みたくない」と思われないかどうかに行き着きます。

自分がとても気に入っているとか、自分にとっては支障ないとかよりも、他人がどう思うかが肝となります。これは価格も同じで、住みたいと思ってもらえれば好条件で売却(賃貸)ができ、住みたくないと思われてしまうと安くても売れない(貸せない)ということになります。

一戸建て、マンションともに、不動産の場合、やはり立地条件が重要となってきます。立地面(利便性)には交通利便性と生活利便性の二つの側面があります。その中でも交通利便性が特に重要となってくる。

例えば(実際にある具体例に基づく)、築年数・広さ・所在する階も同じようなマンション、三路線が乗り入れるターミナル駅とその一つ隣の住宅地駅で、駅からの距離も同じにもかかわらず、価格は3,500万円と2,000万円と2倍弱の開きがある。当然、新築されたときの価格にも差はあっただろうが、建物部分は建築費用の原価を積算せざる負えない部分もあり、ここまでの差は開いていないはず。

どちらのマンションも売れないというものではないが、好条件で売れるということは住宅ローンの残債などを考慮すると売りやすいということになり、価格が下落しているということは残債金額などとの兼ね合いで売ることができないということまでありえる。

収入などの状況も考慮し、そもそもの購入金額を下げ身軽になっておくという選択もある。3,000万円の購入だとローンが必要だが、1,500万円なら現金(少額のローン)で済む、など。

価格面は別としても交通の利便性が高いことは、長時間労働が強いられ、外出が多くなるもクルマを所持しない生活スタイルから求められやすい。求める人が多いということは、売りやすい貸しやすいにつながる。また、交通利便性が高いことは、人を集め、施設を集めることに繋がり、生活利便性も高くなりやすい。

最寄り駅がどこという駅ごとの特性や力からの選定(マクロ)に加え、駅からの距離、周辺環境、地勢・地盤などの選定(ミクロ)も大事になる。ターミナル駅からバス便よりも隣駅から徒歩圏の方が利便性が高い、生活としてはしやすいということもある。

立地の次に大きな要素となるのが、ここの住宅(建物)についてになります。

中古住宅(戸建て、マンション)では築年数が大きな要素を占めます。ただし、新しくて安いなら当然ですが、新しければ高く、古ければ安くなるので、築年数だけで売りやすさが決まるものではありません。立地が良ければ古くても売れますし、戸建てなら土地という形で売ることができます。

価格面で見れば、建物分の評価(価格)は「率」で落ちるため、新しい建物ほど計算の基になる建物金額が大きいため、減少する金額も大きくなります。値下がり金額を小さくすることとだけ考えれば、築年数が経過しているほどいいとなります。現実に居住することから設備や住み心地などもあるため、お金だけで判断はできないと思いますが。

それよりも大事なことは、建物がどのように管理されているか、維持補修がされてきたかです。同じ築年数の建物でも、適切に管理されていれば評価されますし、管理が甘く不安を感じさせてしまうと、価格面の問題ではなく購入そのものの対象から外されてしまいます。

マンションの場合、管理会社の対応に問題がないか、住民モラルに問題がないか、ゴミ集積所(とその周辺やエントランス)を見ると分かります。きちんと掃除が行き届いているか、ゴミの出し方に問題がないか、このような裏の部分をみる。人もチャンスのとき(表)よりもピンチのとき(裏)を見たほうが本性が分かるのと同じです。また、掲示板を見ると運営や住民の暮らし方も見えてきます。※私の個人的な基準です。

最後に、建物個々の要素になります。取引としては売るにも貸すにもたった一人を見つければいいのですが、売りやすい貸しやすいを考えた場合、対象となる人が多くなる標準的な要素で柔軟に対応できる建物の方が有利となります。

広ければ大は小をかねるというのが一般的ですが、大きすぎれば総額が高くなるため売るにも買うにも動きづらくなります。ほどほどの標準的な広さで、ほどほどの価格という最大公約数的なゾーンが一番動きやすい。

近年、子供2人の4人家族というスタイルが崩れ、夫婦2人、単身者世帯も急激に増えたことにより、広さに対しての重要度は小さくなってきます。それよりも、方位、所在階、道路、駐車場などの個々の特性の重要度が高まっているように思えます。

いずれにしても、これから人口減少が加速し(千葉県や足立・葛飾などは20年後に10%減少)、新築住宅の供給が止まらないことから、家余りの状況は強くなってくる。状況が悪化しても生き残れる不動産であるか、不動産以外の部分でカバーできるかどうかを考えながら、不動産の購入をしなければならない。出口戦略、リスク準備が大切になる。



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