住宅購入の見識:住宅購入という投資(14.08.23)

自宅を賃貸と所有のどちらが有利か比べた場合、”絶対”にどっちが有利と、”絶対”に決めることはできない。(禅問答のような表現で申し訳ございません)

東日本大震災の被災状況を見ても、直近の広島を中心とした土砂災害で見ても、災害のリスクは所有するリスクのひとつに数えられる。株式に投資して投資先の会社が倒産してしまったというケースに似ているでしょうか。

先日発売された「週刊東洋経済」(東洋経済新報社/8月23日号)『老朽マンション「解散」時代』という特集(下記に一部抜粋)でも、今後増えてくるマンションの老朽化による問題を指摘しており、これも費用面からの所有リスクに該当する。

「建て替え・解体時期が迫っているマンションは30年の長期修繕計画の期間を過ぎ、計画に合わせて徴収してきた長期修繕積立金が底を突いているところも多い。『マンション解散』に備えて、解体費用をどう積み立てておくのか。木造戸建て以上に、マンションの空室問題は深刻な社会問題になる可能性がある」

「超高層マンション最大の難関は築30年過ぎに訪れる2回目の大規模修繕工事だという。外壁工事だけでなく、エレベーターや給排水システムなどの設備を交換する必要が出てくる可能性がある。どこの超高層マンションも実施した経験がないので、実際にいくら費用がかかるかわからない」

災害により自宅が被災したケースを見たり、こうした特集を読むと、所有よりも賃貸がいいのではとなる。賃貸であれば、所有するリスクは大家に背負ってもらうことができ、被災したり、建物に問題が出た際、容易に住み替えることができるからである。

また、人口減少(世帯数減少)と高齢化、日本経済の縮小が見えている将来と、いまだに留まることを知らない新築住宅の供給を見れば、市場動向は別としても需給関係から、住宅価値の低下も考えられる。これは価値の下落リスク。

さらに購入する際に住宅ローンを利用する場合、資産価値の減少は資産状況の悪化を招くことにもなる。※不動産価格が上昇した場合(インフレなど)、レバレッジ効果により儲けも増えるということもある。

投資がリスクとリターンのバランスでできているなら、住宅を所有する(不動産を購入する)というのは、さまざまなリスクを背負うリターンを得ることに賭ける投資であると言える。

日頃、マイホームを購入して儲かった、ということよりも、被災してなど困ってしまった、というほうがニュース的であり、リスクが表面化したことが報道されることが多い。

このようなリスクを背負い、それを耳にすることも多いのにも関わらず、なぜ、住宅購入(所有)が進んでいるのか。

一つには、住宅供給側の営業が強く、さらに政治・行政も住宅購入を力強く推進していることがある。リスクの説明責任はあるが、リスクがあっても求める需要があるのなら営業活動が行われるのは当然である。

ただし、このようなリスクがあることと住宅が余っている事情、これからの先行きなどを考えて、目先の景気や業界との癒着などから、政治や行政が推進することは疑問が残るが。

購入する側の事情で見てみると、老後の生活を考えた場合、一生賃貸住宅で暮らし続けていけるのか、暮らせても家賃負担に耐えられるのか、という不安感が生じる。

また、社会的な信用として自宅を所有しているかどうか、所有していることの満足感(なわばりという動物的本能)、自由気ままで気を使うことが少ないなど、金銭的なものとは別の心理面もある。

住宅購入が投資である限り、さまざまなリスクと得られるリターン(金銭面以外の心理面も含め)を天秤にかけて判断する必要がある。(賃貸でいることのリスクとリターンも検討要)



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