住宅購入の見識:消費税増税より影響が大きい金利動向(14.02.06)

中古マンションは原則として消費税増税の影響を受けないが、昨年末から年明けにかけて、中古マンションのお問い合わせ、ご見学、ご契約が多かった。

中古マンションでも不動産業者などが売却する場合は消費税課税対象。諸費用や家財などは消費税の対象であり、消費税増税の影響がまったくないとは言えず、駆け込み買いもあったかと思われる。

ただし、消費税の対象かどうかを明確に理解して探している人は少数派で、不動産以外も含めて、駆け込み買いの報道や流れが現れていたとも考えられる。

消費税増税の第1弾である5%から8%への引き上げが4月に迫ってきたが、本来は、税制なら住宅ローン減税の拡充や住まい給付金、さらに、金利や市場動向、購入する状況にあるのかも含めて総合的に判断しなければならない。

まだ正式決定ではないが、来年の10月には8%から10%への引き上げ第2弾があり、改めて、中古マンション購入の判断材料を列記してみた。

マンションに限らず、需給状況に大きな変動があった場合、その反動も大きい。駆け込み需要は、もう少し後に購入しようとした人が日程を前倒しすることにより起こる。

新しい需要を喚起して、需要そのものが増加されるものではないため、駆け込み需要が過ぎ去った後、需要が細ることになり、供給が過剰になるため、金額の調整(下落)がなされる。

また、消費税増税そのものが家計に影響を与え、大きな視点では景気を低迷させる。このことにより、資金力の低下から不動産価格の下落へと連鎖する。

需給状況が悪化(供給過剰、需要減少)と景気の低迷(家計の圧迫)により、不動産価格は下落する。種別や個々の不動産により下落幅に違いはあるが、下がるときは消費税増税の引き上げ分程度の下落は考えられる。

さらに、消費税の対象は「建物部分」のみであり、土地は非課税となる。マンションでも土地の持ち分はあり、売買金額そのものが消費税を計算する基になるわけではない。(売買金額-土地=消費税対象金額)

数字を当てはめてみると、売買金額のうち課税対象額3000万円(建物部分2700万円)の消費税は5%で3135万円となる。このまま8%になると3216万円(81万円増)。

不動産価格が変わらなければ単純に引き上げ分だけ購入費が増加するが、消費税増税分の3%下落した場合、課税対象額2910万円(建物部分2619万円)の消費税8%で3041万円となり、消費税増税前よりも購入費は減少する。

さらに住宅ローン減税の拡充や住まい給付金も加われば、消費税増税後にこそ購入するべきとなる。

不動産を購入するにあたって、消費税増税よりも怖いのは住宅ローンの金利である。現在、長期金利は0.6%台とこれより下は考えづらいというほどの低金利状態になっている。

3000万円(30年返済)借りた場合の支払い利息合計は、金利1%で約473万円(繰り上げ返済なし)。金利が1%上昇すると単純に473万円の支払いが追加されることになり、消費税増税とは桁が違うほどの影響がある。

不動産を購入するにあたっては、消費税増税よりも金利にこそ注意を払うべきであり、駆け込み買いをするなら、消費税増税前ではなく、金利が上昇する前であることが正しく、第2弾の引き上げ時期が先だからとのんびりする訳にはいかない。

なお、消費税増税と購入時期の関係を示したもので、本来、買うタイミングではなかった人(状況)は、有利不利、金額の増加減少などに関係なく、買うべきでなく、買うタイミングになってから考えるべきである。

参考)住宅ローン減税拡充と住まい給付金 http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/



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