住宅購入の見識:災害リスクと住まい探し(13.09.16)

本日午前8時頃、台風18号が愛知県豊橋市周辺に上陸しました。関東地方は昼ごろ埼玉県北西部を通過し、熊谷市周辺では突風による被害が出ており、観光地で有名な京都嵐山では桂川の氾濫による浸水被害が出ております。

千葉県では目立った被害は(今のところ)出ておりませんが、街中を移動しているクルマは少なく、歩行者はほぼいませんでした。バスもガラガラですので、外出そのものを控えているのだと思われます。

さて、東日本大震災以降、住まい探しにおいて災害対策を意識する方が増えてきております。特に、東京湾岸の液状化現象は大きな衝撃を与え、地盤の良し悪しで住む地域を見直すことさえあります。

また、近年、ゲリラ豪雨、今回の台風のように、水害に対しても気にされる方が増加しております。

都道府県や市町村では、200年に一度のような大水害に対しての浸水警告は出しており、河川の氾濫によって被害が想定されているかどうかは、公になっているデータや資料などで確認することができます。

しかし、200年に一度の大水害にはそれなりの対策も取られていることから、より怖いのは、毎年のようにあるゲリラ豪雨や小さい川の氾濫による狭い範囲の浸水被害です。

市町村によってまちまちですが、過去の浸水履歴(市町村が把握している範囲)は、ホームページなり、役所の防災対策部門の窓口で確認することができます。

周辺の地勢や現場を目視した印象ではわからない微妙な地勢(高低差)により、たとえ高台の台地面でも、思わぬところで浸水被害が出ていることがあります。

大水害の浸水被害予想区域に該当するかどうか、小さい河川の氾濫による浸水がありそうかどうか(地勢)、目視では感じられない高低差により水が溜まりやすい場所になっていないかどうか、これらを確認し、浸水被害を避けることができます。

大雨が降ると、天気予報で「地盤が緩んでいるので土砂災害に注意を」というフレーズがよく使われます。

土砂災害については、土砂災害警戒区域(または土砂災害警戒特別区域)が指定されてるかどうか、土砂災害危険箇所と崖を特定して指定していることもあります。

土砂災害の可能性が高い土地は現地の地形でわかりやすく、急傾斜地の近く(上下とも)、土石流が発生しそうな山から川が出てきた低地部、ゆるい傾斜でも広範囲に及ぶ地すべりもあります。

さらに、道路や隣地との高低差がある場合も、土留め(ブロックや擁壁)が崩落することもあり、ガケ条例や宅地造成等規制法に基づいたものか(規制の対象になるのかどうか)を確認する必要がございます。

以前、とある不動産会社から、情報を消費者に伝えすぎると売れなくなるから止めろっていう強要(さらに脅迫的なことまで)されたことがございました。

不動産には様々な要素が関係し、また、良い面と悪い面がコインの裏表のように同居しています。なにか一つの事柄を一方から見て、購入の可否を押し付けるつもりはございません。

例えば、都内の平野部では、地盤や水害のリスクから見送る人もいれば、職住近接という利便性から購入される方もいます。

買うにしても、見送るにしても、様々な観点から検討して判断することが大事であるということ、リスクをきちんと認識してどう対応するか、一番怖いのは、後から気づくことになる知らなかったリスクです。



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