住宅購入の見識:老後の家計(住宅)を考えたら○○(12.11.09)

不動産投資を若いうちから行い、家賃収入を老後の収入として考えている人が増加した。

老後の住居も、家賃負担(住宅ローン返済)がないように、若いうちに購入しておこう、というのも持ち家志向のひとつの理由。

家計も、商売も、支出よりも収入が多ければ成り立つ。老後の生活を考えたら、支出を減らし、収入(貯蓄)を増やすことにより、老後の対策にもなる。

不動産投資を行い、将来の収入の基となる資産を形成する。自宅を購入しておき、老後の住居費負担を減らす。どちらも根っこは同じ。

不動産投資を収入、自宅の購入を支出、と考えた場合、金銭に置き換えることができ、不動産投資をしなくても、自宅を購入しなくても、つまるところ、お金さえあればいい。

不動産投資の場合、仮に1億円分の不動産資産を持ち、そこから年5%(諸経費除いた実質)を得られれば500万円の収入が入り、これに、年金を加えれば、一般的な生活は送れる。

65歳定年、平均寿命の85歳まで20年間の老後があるとして、年500万円が20年間で1億円。老後のスタート時点で、不動産資産をすべて売り払い、現金1億円としてもいい。

この1億円を現役時代の収入だけで蓄えるのは難しいことことから、不動産投資物件を借入金で購入し、家賃で借入金の返済を賄い、老後の時点で完済すれば、という計算。

以前は空室率10%と言われていたが、現在は20%近くになっているとのこと。満室前提だと到底難しく、70~80%の稼働率、さらに修繕費などの諸費用も組み込んだうえで、返済計画を立てる必要がある。

株式や債券、貯蓄などで、同様の組み立てができれば、不動産投資にこだわる必要はない。不動産は売りづらいという反面、資産価値の動きが安定し、住宅という生活必需に関わることなので、金融商品などよりも目が向けられている。

自宅の場合は、住宅ローンの返済と家賃を同額と考えた場合、賃貸なら、別途に老後の住宅費を蓄えておく必要がある。持ち家の場合、老後にも暮らせるように、住宅のメンテナンスは欠かせない。

金額設定により、持ち家、賃貸のどちらが有利になるかは変わるため、例をあげても意味はない。現役世代のときに暮らす地域、老後に暮らす地域などによっても、結果は異なる。

持ち家が有利、賃貸が有利、などという比較は、不動産(住宅)を中心に考えた発想。

本来は、自分たち(家族)が老後をどのように過ごすか、地域、住宅、さらに収入(年金)などを考え、そこに向かうために、持ち家がいい、賃貸がいい、と選ぶもの。

自宅の購入をする現場を見ていて、不動産を主にして選んでいる人を多く見かける。それよりも、自分(家族)の生活を考え、相性で選ぶべき、と思う。生意気な発言であればお詫びします。

余談ですが、私の父は70歳を過ぎても、ほそぼそ働いて月に約10万円の収入を得ています。特殊なスキルがあるわけではなく、体を使った仕事です。この年まで大病もなく医療費負担も小さい。健康って大事ですね、家計にとっても。



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