住宅購入の見識:損得だけで住宅購入してはいけない(12.11.08)

消費税増税が現実味を帯び、住宅を購入するなら、増税前か増税後かの議論が活発になっている。

増税前に買った方がいい派の根拠は、単純に消費税増税分の購入費増加を避けるため。付け加えれば、駆け込み需要で品薄になるから、希望する物件を得るために、より早い方がいいというもの。

これは、不動産や住宅の営業マンが口にしそうな内容。高くなる前に、なくなる前に、常套句ではある。ただし、100%間違えではない。ほんとうに、希望する物件がなくなるということもあり得る。

増税後に買った方がいい派の根拠は、消費税増税分の金額程度は、不動産市場の低迷により価格が下落するはず、というもの。

もともと、土地は消費税非課税であるため価格の転嫁はなく、建物分のみの増税。需要が減り、建物増税分くらいの値引きに、土地価格も下落すれば、増税後に買った方が得となる。さらに税制などの政策的な優遇も見込まれている。

この議論、住宅の購入として考えた場合、根本的な間違いがある。それは、損得のみで住宅の購入を判断していること。

不動産投資も含めたお金だけの世界であれば、買い時、売り時も、市場や社会的な外部要因が判断基準にあるだろうが、日々の生活となる住宅の場合、損得は二の次である。

購入するタイミングを考える場合、そもそも購入していい状況(収入)か、購入した方がいい(生活)のか、購入してもいい物件があるのか、という内部要因が重要となる。

外部要因的に得をしたとしても、生活との相性が悪く、または、生活が苦しくなるなら、購入するタイミング以前の問題。

購入するとき以上に、購入した後の生活、最終的に売却するときを考えなければならない。それには、購入した後の生活も長期的な視点が必要となる。

購入する世帯で一番多い家族構成は、ご夫婦に赤ちゃんから小学生までの小さな子供がいるという世帯。購入するとき、外に対しては通学、内に対しては間取りと、子供を中心とした生活を考えることが多い。

子供のことを考えることは良しとして、その後、中学、高校、大学、社会人となった場合、立地に不便さが出ないか、住まいであれば、生活の変化に対応しやすい可変性を有しているか。

このことは、老後、二世帯になったり、さらには未婚の子供との同居などにも対応しやすく、さらに、売却もしやすくなる。

そのまま暮らしても、賃貸に出しても、売却するにしても、土地なら立地、建物なら耐久性と可変性というクオリティが高いものにした方がいい。

当然、土地も建物も価格が高くなるが、それがリスクヘッジであり、逆説的だが得にもなるかもしれない。

保険大好きな日本人だが、住宅に関しては、安いとか、得したいばかりに目が行きがち。高品質な物を保険として考えてみてはいかが。



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