住宅購入の見識:やっぱり便利がいい。(12.07.08)

「地盤が悪い、液状化リスク高い、水災ハザードマップの色が濃い、なのに、なんでこんなに高いの?」。昨日、お客様から受けたご質問です。

震災以後、災害リスクと地価が連動すると言われているのにも関わらず、それでも、利便性が高いことが地価を決める大きな要因になっている。

都心部の高額帯マンションが、今までになく売れている状況を見ても、いざというときのことよりも、日々の生活の方が大きく占めてしまう心理が表れている。

わたしごとですが、将来の健康を考えて、減量に取り組もうという意識は持ちつつも、目の前に食欲そそる料理が並ぶと、ついつい食べてしまう、というのも同じ?

本題に戻ると、利便性が高い地域だからと言って、なんでも売れているわけではないように思える。その地域に属していても、土地なり不動産に、問題を抱えているような物件は、なかなか売れない。

利便性が高い、かつ、不動産に問題がない(問題が解決できる)、という場合に、多少高くても売れている。いいものと悪いものの区別をする、という消費者の見る目が高まっている。

この二つの条件をクリアしている、ということは、すなわち、資産価値が維持されやすい。値上がりとまではいわなくても、値下がりしづらい、値下がり幅が小さいということに繋がる。

髙い不動産を買える高所得者・資産家は、資産価値が維持され、高い不動産に手が届かない普通の方は、資産が目減りしやすい。

税や社会保険の負担、雇用などなど、逆進性の時代。さらに、資産に占める割合が高い自宅の部分でも、格差社会が鮮明になることに繋がっている。

弊社が所在する柏市の不動産売却の査定依頼が2件あった。先日発表された路線価で、柏駅前は千葉県での最高値をつけたが、柏駅から離れた住宅地の地価状況は厳しい。

どちらの不動産も、都心へのアクセス路線(常磐線、TX)から乗り換えた支線が最寄り駅となる。駅から徒歩15分圏内にも関わらず、評価した金額は、長年、この地域を見てきた私の目から見ても、こんなに安くなってしまったのかと落胆した。

そのなかでも、角地であったり、台地の平坦地であったり、公道である、商業施設が近くて生活利便性は高い、など、見出せる面があるので、救われている部分はあり、売却そのものは可能だが、交通利便性が地価に大きな影響を与えることは否めない。

これからの不動産購入で考えたいのは、住まいの計画を柔軟に考えて利便性が高い地域を選ぶか、割り切って安く買うか。これだけ安く買えるなら、ライフステージに応じて住み替えていく、ということも考えられる。

理想は、軽い住宅ローンで、ライフステージが変換するまでに完済(残高を極力減らす)できるようにし、住み替えの際、売却でも賃貸でもどちらにも対応できるようにする。

高額な住宅を1件どんと持つと、資産の下振れリスクもあるので、生涯同じ金額を使うなら、それを2件3件、、と不動産を分散するといい。不動産投資家(賃貸業)で、老後の収入の足しになるかもしれない。



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