住宅購入の見識:不動産所有の出口戦略を見た購入(12.05.31)

お問い合わせのほとんどが、購入相談、不動産探しの依頼で占められる弊社ですが、数は少ないものの月に2~3件は売却の相談も入る。今回、相談を受けたのは次のような物件。

近隣の標準敷地面積よりもかなり小さい、建物もほぼ使えない、狭い私道の一番奥、クルマが入らない旗状敷地、敷地の奥に水路、地盤が悪い、水害リスクもある、唯一のよい点は市の中心駅へ平坦で徒歩圏に位置していること。

まずは査定価格を算出しなければならないが、概略を知るにつれ、厳しさが増すばかりで、はたして売れるのかどうかさえ怪しい。

このような場合、まず考えるのは、隣接地の方々が購入する可能性。隣接地の方も似たような状況であることは変わらないが、敷地面積、敷地形状などは、ふたつの土地が合わさることにより、解消されるケースもある。

隣地は高くても買え、というような言い伝えもある。今回のようなケースは、まさにそのパターンになるが、当該地の方が売り急いだり、隣地の方の状況によっては、他の方には売れない弱みを突かれ、叩かれることもある。

また、自宅用としての売却が難しい場合、投資的な購入の方へ売却する方向へ舵を取ることもある。

一般的な住宅用地の場合、自宅用の方が、投資用よりも高く評価(売却)される。自宅用では評価が高く出せない(売れない)場合、投資用の採算ラインまで落としてみることになる。

投資用の場合、土地を購入し建物を新築した場合、採算・投資効率は低くなる。今回のケースでは、建物が使えるか(賃貸に出せるか)が見極めポイント。

自宅用市場に出してもダメ、隣接地の方もダメ、投資用としてもダメ、となると、不動産の場合、ゼロでもいいから処分という方法もなく、所有し続けるしかない。

不動産を利用しないで所有しているだけでも、固定資産税等の負担、不動産の管理する手間や費用が発生する。※マンションの場合、管理費や修繕積立金も。

これから不動産を購入する方に意識してもらいたいのは、不動産所有の出口戦略。購入が不動産所有の入口であれば、売却が不動産所有の出口。

購入するときから売却する予定がある方は少ない。予定がないからと言って、売却のことをなにも考えないで購入するのは、デフレ・人口減少時代に突入した現在では危険。

売却のしやすさ、所有しているときの賃貸への転用のしやすさ、所有するコストと資産状況、住宅ローンの返済額と想定家賃との比較、年齢や家族状況などなどなど、考えることは多い。

所有していることが負担にならない、もしくは、処分のしやすさなどを考えてみて、人生の中で住宅戦略が足を引っ張ることがないのか、二重にも三重にも、リスクコントロールすることは大事なことです。



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