住宅購入の見識:投資利回りで自宅(予算)を考えてみる(10.10.10)

マンション(不動産)を投資物件として取引する際の目安となる利回りは、表面で10%が基準となる。購入する側は「最低でも表面で10%は欲しいな」と思い、売却する側は「表面で10%の利回りがあるから売れるのでは」と思う。

表面利回り10%とは、年間10%の収入が得られるものです。取引価格を1,000万円とした場合、年間100万円の収入があることとなり、100万円×10年間で購入した価格の1,000万円を回収できるということになります。

賃貸(投資)中には、空室もあり、固定資産税や管理修繕費用の出費もあるため、表面でみているほど単純に回収することはできませんが、実質の利回り(手取り額で計算)7%なら、14年半で回収できることとなる。(1,000万÷年70万≒14.28年)

シンプルに考えると、不動産購入価格と維持費用を14年半で回収し、その後の賃貸収入(収入-費用)と売却で得られる収入は、まるまる利益ということなります。たとえ、不動産価格が下落しても、儲けが減るということだけです。

これを逆に考えれば、15年を超えて暮らすなら買ってしまった方が得となる。15年目に売却した金額分だけ得したということになる。

だたし、これには注意が必要で、前提が利回り10%ということを守れるか。自宅の購入となると、ついつい、もうちょっとと欲張ったり、自制したとしても、いろいろな事情から利回りが確保できないこともあり得ます。

ファミリー物件の賃料相場が15万円の地域であれば、15万円×12ヶ月×15年≒2,700万円がラインとなり、それを超える金額となれば、回収期間を長く考えなければならない。

同じ地域で4,000万円の住まいを購入した場合、4,000万円÷15万円÷12ヶ月≒22.2年となる。23年目以降に価値が残り売却できたら、その分が得したということになります。

家賃が高い地域であれば、回収期間が短くなるか、採算価格が高くなり、逆に、家賃が低い地域なら、回収期間が長くなり、採算価格が低くなります。

なお、このような考え方での購入(予算決め)が、すべてに最優先されるということではありません。

転勤が多い方や家族構成、実家や出身、収入、将来の人生設計などなど、いろいろ事情もあるでしょうし、持ち家への安心感や自由度、満足度、賃貸の気楽さや機動性など、お金では計れないものもあります。ひとつの考え方として、ご参考にして頂ければと思います。



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