住宅購入の見識:家計の債務超過(10.05.01)

資産価値がある住宅購入にしなければならない、と、雑誌や本などに書いてある。資産価値を売却価値(賃貸価値)とすれば、購入した自宅が、いくらで売れるのか、または、いくらで貸せるのかが重要となる。

いくらで売れるかを考える際、基本となるのが住宅ローンの残債との関係。住宅ローンの残債(+売却諸費用)よりも自宅の売却価格が高くなる図式が維持できればよい。同様に、いくらで貸せるかは、住宅ローンの返済額(+維持費)よりも得られる賃料が高くなればよい。

たとえば、土地2,000万円・建物2,000万円の新築住宅を購入した場合、土地の価値が変わらないとすれば、建物の価値+2,000万円>住宅ローンの残債金額という関係を続けていく必要がある。

新築住宅の場合、売却時に反映されない諸費用や付属物の金額もあることや、新築プレミア分も加味して、購入した直後に20%減価されると言われる。1年目1,600万円からスタートし、2年目1,546万円、3年目1,493万円、4年目1,386万円・・・。

仮にこの計算で住宅ローンの残債と見比べてみると、1年目は3,600万円を下回る必要があることから、購入時の自己資金として400万円+諸費用が必要であることが分かる。

住宅ローンを当初10年1.9%、11年目以降3.1%の35年返済として、2年目は資産価値が3,546万円に対して住宅ローンの残債が3,520万円、3年目は3,493万円と3,446万円、4年目は3,386万円と3,370万円・・・となる。

ただし、これは“土地の価値が変わらない”という前提であるため、更地と建付け地の違いや地価の変動を考慮すると、もう少し余裕ある設定が欲しい。上記の例では自己資金が10%+諸費用だが、自己資金20%+諸費用程度の自己資金が望ましいと言われる所以はこのあたりなのかもしれない。

また、上記の例では建物の減価を分かりやすくするための簡易モデルとしているため、実際の減価金額は、建物の構造やメーカーなどにより異なったり、構造体と内装などを分けた計算を厳密にすれば、違った結果になるかもしれない。

なお、この計算例は資産価値と住宅ローンの残債との関係を考えただけのものであるから、家計と返済とのバランスは別の話になる。返済をしながら貯蓄ができるのであれば、貯蓄した分を資産価値と住宅ローンの残債との計算に考慮することもできる。

注意:上記の計算式は考え方を示すためのあくまでも例ですので、実際の計算は個々に実情に合った状況にて行ってください。



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