住宅購入の見識:マンション購入の新しい判断基準(09.04.05)

二子玉川(世田谷区)と豊洲(江東区)。まずは、首都圏になじみのない方に両地域を紹介します。

二子玉川(通称「ニコタマ」)は、渋谷駅まで急行電車で10分と都心に近く、駅のそばには玉川高島屋など商業施設も充実している。おしゃれな飲食店や洋服店も多い。「コマダム」と称される、豊かな消費生活を楽しむ若い主婦層に人気が高い、いわばブランド住宅地。

豊洲は、二子玉川駅とは都心を挟んで正反対の東京東部にある。江東区でも東京湾に近い、運河に囲まれた一角だ。交通量が多い晴海通りを挟んで石川島播磨重工業の工場が広がる準工業地域。有楽町まで地下鉄で7分と都心に近いものの、住宅地として注目されたのは1990年代の後半に超高層マンションの建設が続いてからのこと。
もし、この両地域でマンションを購入した場合、将来の資産価値や生活環境の変化による対応力を比べたら、どちらの地域が有利だと思われますか?(将来、売却したり、賃貸した場合、どちらのマンションが家計を破たんさせることなく生活を維持できるか)

日経ビジネスでは、創刊40周年記念特集「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない!これが新しい不動産格付けだ」で、両地域で同じような立場の2人がマンション購入後、会社の破たんでどのような結果になったのかを分析し、今後のマンション購入に参考となる考え方を示しています。

2人のその後の明暗は、購入したマンションの立地で分かれた。どのような経緯と状況で、どのような結果になったのかは本記事をご参照して頂きたいが、いざという時に持ち主を救ったのは意外な結果になっている。

同記事では、今後のマンション購入に対して次のように提言しています。

誰もが投資利回りを考えなければならない時代になった、と言えばそれは言いすぎだろうか。マンション購入で明暗を分けたのは、実はマンションの利回りだ。

オフィスビルなどの商業用不動産では、そのビルが年間にどのくらいの収益を生むのか、つまり収益還元という考え方が浸透している。近隣物件の取引事例と比較した坪単価などから物件の価値を語る時代は過ぎ去った。同じことは住宅についても当てはまる。

※表面利回り(%)=賃料×12カ月/分譲価格×100

「住宅は終生のすみか。住みやすさや住環境などが重要だ」。そう考えている人は多いだろう。分譲マンションなどの住宅を購入する時に、利回りという視点で判断する人は少ない。しかし、不動産市場の先端部分では、この新しい常識が基準となりつつある。

住宅に関する発想を転換する頃ではないだろうか。終生住む住居と考えて買ったマンションを手放さねばならない事態に陥った時、手放して得するのか損するのか。そのリスクを考慮したうえで住居を買うかどうか判断すべきだろう。

引用元:日経ビジネス「【マンションが危ない】ここは買ってはいけない!これが新しい不動産格付けだ」

マンション利回りの分析方法や直近の分析データは、同記事にてご確認ください。

一戸建ての場合、マンションと比べ、固有の要素が多いことや賃貸市場が未熟なことから、地域や最寄り駅別での検証は難しいが、住まいの購入を考えるという基本は同じです。

将来の対応力、可変性など、よく検証してご判断ください。



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