住宅購入の見識:移住・住みかえ支援機構(08.12.04)

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)、 都市再生機構(旧日本住宅公団、旧都市基盤整備公団)、 ○○機構という名称で住宅関連では、前の2つが有名であるが、 最近話題になっているのが“移住・住みかえ支援機構”である。

ただし、前記の機構が国の直轄事業からの変遷であるのに対し、 同機構は一般社団法人であり、民間からの協賛を受け、 同時に国からの基金を受けているという半官半民の中間的な位置づけ。

この移住・住みかえ支援機構は、どのような役割を担っているのか、以下に概要を示した。

≪移住・住みかえ支援機構の概要≫

住み替えを希望しているシニア(50歳以上)のマイホームを借上げ、 賃料保証する非営利の法人である。

・「マイホーム借上げ制度」の実施

シニア(50歳以上)のマイホームを最長で終身にわたり借上げ賃料収入を保証。 家賃は市場よりやや低めになるが、入居者のいるいないにかかわらず、 賃料収入を得ることができる。

・住み替え型リバースモーゲージの開発・提供

同機構が支払う賃料は信用力の高い収入であることから、 これを返済原資にすれば資金を借り入れることが可能。 金融機関と提携してこのような住み替え型リバースモーゲージを利用者に提供。

・転貸を通じた子育て支援と良質な住宅ストックの循環

借上げたマイホームは耐震性能を確認の上、子育て中の若年層を中心に転貸して運用。 ゆとりある住環境の提供を通じて、子育て世代を支援するとともに、 良質な住宅ストックの循環を図ります。
上記の業務を行なうことによる効能は以下の通り。

1.借り上げ賃料と新規借家家賃の差額を老後生活資金で利用可能。
2.自宅を売却することなく、資金を得られる。
3.自宅維持のメンテナンス費用などを捻出できる。
4.若い世代に良質な住宅を提供できる。

自宅以外の資産が少ない日本の高齢者、 子育て時代からの不必要に広い住宅を所有するシニア層などと、 家計の負担を少なく広い住宅を求める子育て世代の住宅ミスマッチを解消するために、 住宅の柔軟な流動性を確保しようという取り組みから生まれた。

この制度そのものは、個人的にかなり高く評価している。 200年住宅・超長期優良住宅の推進と併せ、これからの日本が、 住宅(建物)を資産価値として認識していけるように変われるかが成否の分かれ目。

将来、この制度を利用できるようにするためには、 住宅が長期的に維持される良好な品質でなければならない。 当然、イニシャルコスト(初期費用、建築代金)が高くなる。

自宅を購入する際、少々高くても将来的な資産価値を考えた住宅を選択するのか、 当座の費用や資金で住宅を選択をするのか。 この購入時に、どのような選択をするのかが、将来大きく明暗を分けることになる。

この選択を購入者自身で行なうことは難しい。 そもそも、どこまで認識しているのかさえ分からない。 それは、一般の方には致し方ないこと。 購入時に携わる不動産や住宅の営業担当者が、 どれだけの意識を持って取り組めるかが大事になる。



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