住宅購入の見識:建物の資産価値が認識されれば(08.03.13)

ダイヤモンド社のビジネス情報サイト“ダイヤモンド・オンライン”に、 日本の不動産・住宅事情のあるべき姿について、 金融という視点から考察した記事が掲載されました。

◇“住宅は使い捨て”の日本は「ストック型住社会」に変われるか   2008年03月12日 辻広雅文(ダイヤモンド社論説委員)

米国の金融機関の住宅資産査定は厳格この上ない。 借り手は、新築であっても中古であっても購入に際しては、 第三者機関の鑑定評価取得が義務付けられる。

その審査たるや、修繕の履歴データをもとにした“家歴”の把握と、 専門家による耐久性、耐震性、ユーザビリティなどの現物の徹底チェックである。

要は、何世代にもわたって住める優良住宅が融資対象になり、 安普請にはカネを貸さないのだ。 一方、借り手も資産価値を下げないために時々に補修を行い、維持管理に神経を使う。 好条件で、転売するためである。

この好循環によって、中古住宅市場が発達した。 人びとは、買いたい物件と売りたい物件の買価格差をそれほど心配せず、 耐久性、耐震性を懸念せず、自分のライフステージに合わせて転居できる。 住宅が重要な社会資本として構築された「ストック型住社会」である。

日本の現状はどうか。政府は供給数を優先し、私たちは安普請を使い捨てにし、 未だ戦後住宅政策から脱却できずにいる。すぐに壊してしまうから、 住宅流通における中古物件の比率は、1割に過ぎない。 戦後、どれだけの膨大な資金を投下し、社会資本を無駄にしてきたのだろう。 

日本の金融機関は、欧米のように新築にしろ中古にしろ、現物査定などしない。 住宅価格の変動情報を提供するシステムも皆無である。 私たちは、こうしたことをごく当たり前のことと思い込んでいて、疑問に感じない。 これこそが、世界第二位の経済大国に住みながら、 豊かさを実感できない大きな原因である。

(記事概要、一部抜粋)
資産価値が高い住宅(建物)と中古住宅流通の促進が、いかに消費者にとって望ましいか。 記事では、住宅ローンを取り扱う金融機関側からの視点から書き始められているが、 これからの住宅事情のあるべき姿を提示している。

日本の住宅購入では、永住、終の棲家的な発想が強く、独身から始まり新婚、 乳幼児からの子育て期、子供が中学・高校・大学生頃の教育期、子供が巣立った後の余生など、 その時々で最適な住まいも地域も違うにも関わらず、 すべての状況に合わせようとするので、住まい探しは難しくなる。

ライフスタイルや家族などの移り変わる状況により、 その時々に適した住まいに住み替えていくという社会になれば、 住まいや地域に求めるものが単純明快になり、住まい探しがしやすくなる。

家計の面で見ても、永年雇用などの安定した労働市場が崩れ、 将来の収入に対するリスクが高くなってきた今、 資産価値が維持される質の高い建物であること、 そして適正な評価がされる中古住宅流通になれば、 住宅ローン返済のリスクが売却という要素でもカバーできる。

また、中古住宅を購入するという選択肢ができることにより、 低負担での住宅取得→住宅ローン返済負担の軽減にも繋がり、 家計の安定化、余暇を含めた人生の充実にも繋がる。

これを実現するためには、質の低い住宅が淘汰され、中古住宅への抵抗感が減り、 流通市場が整備される必要がある。 また、大きくは環境問題にも貢献でき、欠陥住宅被害なども減少する。

政府は住生活基本法と具体的な形としての200年住宅を打ち出して取り組み始めました。 これが浸透するためには、不動産業者やハウスメーカー、金融関係などに、 消費者も含めて、国全体が大きく変わらなければならない。



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