住宅購入の見識:マンション投資のポイント(08.02.21)

ここ数日、分譲マンションの一室を購入後、賃貸して家賃収入を得ようという 不動産投資をご希望の方からの相談が数件ございました。 その際にアドバイスした内容の一部をチラッとお知らせします。

・マンションの決め手は立地

具体的な地域としても、不動産のファクタとしても、郊外、都心問わず、 マンションはとにかく立地だと考えています。 都内であれば、郊外ならターミナル的な地域がよろしいかと思われますが、 大都会ならターミナルまで求めなくてもよろしいでしょう。

弊社が所在する千葉県では、どの駅でもとはいきませんが、 都内でも主要路線の駅近くならそれなりに需要はあると思われます。 ※23区内や中央線沿線など、あまりにも都下では?

・ワンルームマンション

昔からのいわゆる“ワンルームマンション”は、ハイリスクと考えています。 賃貸の需要(空室率)などを考慮すると、手狭かつバストイレ同室の ワンルームでは長い先まで考えると競争力が落ちます。

これはいざ売却しようとする際にも影響があると思います。 2DKやファミリータイプまでにいけなくても、 競争力があるお部屋を選ばれることをお勧めします。

※賃貸でも年々求められる居住性能は高くなります。 そのため、現時点で少し高めの居住性能にした方がよい。

・築年数

新しいにこしたことはないですが、新しければその分価格に反映されます。 同じ価格であれば、立地の良さと建物の質(築年数など)は反比例の関係になります。 その際、どちらを優先するかといえば、立地です。

ただし、あまりにも古いと、入居率(収入)と修繕費(支出)の収支が悪くなり、 また、売却や長い目で見た回収に不利となりますから、 立地9:建物1というバランスまでにはせず、立地6~7:建物3~4程度でしょう。

・管理費と修繕積立金

不動産投資用に限らず、自宅用としてもマンション購入を検討される際、 “管理費が~”という言葉を頂きますが、建物の維持管理などをする手間を プロに任せられる→管理の質、手間、時間を考えれば、 管理費がある=マンションはダメとはならないと考えます。

修繕積立金も、アパートでも一戸建てでも修繕費は必要であり、 それを積み立てるということですから、否定されるものではありません。

ただし、賃貸管理も不動産会社に任せると、 マンションの管理会社に支払う管理費とは別に、 賃貸管理を依頼した不動産会社へ管理費が必要になります。

両方の管理費に、固定資産税等、修繕費、さらに借入金で購入するなら利息を加えて、 不動産所得の試算をすることは必要です。



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