住宅購入の見識:地価下落時の土地購入(08.02.10)

現在の地価動向は、都内や神奈川県など高騰が激しかった地域では既に下落が始まり、 千葉などのそこそこ上昇した地域は横ばい傾向になっています。 人口や家族世帯の減少、景気低迷など、しばらくはこの傾向は続くと思われるなか、 どのように考えて土地を購入すればいいのか。

下がるならしばらく待った方がいいというのも間違いではなく、 人生や家族の状況から待てるなら待ってもいいと思います。 しかし、状況的に今が買うタイミングという方もいらっしゃると思います。

その場合、どうしたらよいのでしょうか。

想定事例:総予算5,000万円 10年後の地価3分の2に下落

モデル1 土地3,000万円、建物2,000万円

モデル2 土地2,000万円、建物3,000万円

 ↓ 10年後、どうなっているのか

モデル1

土地 3,000万円÷3×2=2,000万円

建物 2,000万円×償却0.9÷耐用30年×残20年+2,000万円×残価0.1=1,400万円

合計 3,400万円

モデル2

土地 2,000万円÷3×2=1,333万円

建物 3,000万円×償却0.9÷耐用50年×残40年+3,000万円×残価0.1=2,460万円

合計 3,793万円
基本的な考え方は、下落する土地に予算を多く割くことにより、 下落時の下落額は大きくなる。 建物は耐用年数により減価償却されるので、評価額は下がるが、 予算を多く割き耐用年数の長くすると、年の償却額は小さくなる。

上記のモデルは、分かりやすくするために、あえて逆転するような組み合わせにしており、 下落幅や耐用年数の設定によっては上記と同様の結果が出るとは限りません。

建物の金額も設備などに多くしても耐用年数は長くなりません。 設備などは一般の標準的なレベルで基本構造部に予算を割くようにすると、 耐用年数が長い住宅を購入できます。

また、上記の例の極端なものは、マンション(土地5:建物95)ですが、 マンションの場合、マンションの中古供給数などの需給関係にも影響されますので、 同じような結果になるとは限りません。

結論は、下がると想定される土地に高額な予算は出さず、予算を抑えること。 ご希望条件など、抑えづらいこともあるかと思いますが、どのようにしていくか、 不動産や住宅の営業担当者とお話になってみるといいかもしれません。

ただし、営業側の都合で話す方もいますので、人選には注意が必要です。



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