住宅購入の見識:持ち家の活用(07.03.04)

今年、団塊世代の大量退職が始まり、第二の人生をスタートさせる方が増えます。 しかし、第二の人生を充実させるためには、先立つ物(要はお金ですね)が必要になります。

団塊世代の方が30~40才代の時代は、住宅取得がブームを越え、 家を持つことが義務感=一人前のような感じさえありました。 (私は今30才代なので、仕事で見聞きしたことからの推測)

このため、家は所有しているが、住宅ローンの返済と教育費の出費のため、 現金は少ないという資産構成になっている家庭も多いと思われます。

子育ても終わり、通勤からも解放されると、今の家に固執する必要がなくなる方も多く、 この持ち家を利用して、第二の人生をスタートさせる方も多くなってきました。

この持ち家をどう利用(現金化)するかについて、 日本経済新聞に詳しく分析した記事が掲載されましたので、概略をお知らせします。

まず、持ち家(中古住宅)の活用方法は3つのパターンに分かれます。 注:※は私のコメントです。

≪シニアの持ち家 どう生かす≫

1.売る

東京急行電鉄では、築10年以上の沿線内の住宅をリフォームして 売却する仕組みにて取り組んでいる。 もし一定期間内で売れなかった場合は、同社が買い取る。

売る側は売れやすく、保証もあって先の見通しを立てやすい。 買う側は同条件の新築住宅に比べ割安。東急は収益を上げつつ、 沿線の価値を高められる。 デメリットとしては、通常の売却よりも手取りが減ることも。

※特に東急沿線は人気があるため、通常の不動産市場に出した方が高く早く売れることも。※

ハウスメーカーのヘーベルハウス(旭化成ホームズ)では、 ヘーベルハウスの売りと買いの情報を集め、 グループの旭化成不動産を通じて仲介する仕組みを取り入れており、 今までに約600棟の実績を誇る。

この仕組みでは、万一の場合、同社が買取を保証している。 購入者側は新築時の状況からメンテナンスの履歴まではっきりした良質の住宅を購入できる。 デメリットは、ヘーベルハウスに限られ、販売される数が少ないこと。

※以前から建築後のアフターに力を入れる同社ならではの取り組み。 この大事さに気づいた積水ハウスでも取り組みを始める予定。

そもそもこういう取り組みがするためには、 建物に対する今までの取り組み方が問われるため、 対応できるメーカーは限られる。

これからの建築に対してはメーカーも対応していけるが、 既に購入している団塊世代の方をどこまでカバーできるかは疑問。

新築偏重の日本の問題点がここにあり、このことについて、 同記事を執筆した記者も指摘しています。※

・市場活性化に課題も

各国の住宅寿命の比較では日本の短命さが目立つ。 多くの住宅が本来の寿命の前にスクラップアンドビルドされてきた。 その結果、日本に欠けているのが厚みのある中古住宅市場である。

※このことにようやく気づいた政府は、昨年、住生活基本法を制定し、 住宅の資産化=良質な住宅=中古住宅の市場整備ということを基本とし、 新築偏重からの切り替えを始めました。

この流れや今後の時代を考えると、住宅を購入・新築する際、 購入・建築時だけを考えて(費用)検討するのではなく、 大きな(長い)視野を持って検討することが必要になる。※

2.貸す

所有している持ち家を賃貸して、家賃収入を得る。第二の年金代わりとし、 その収入で第二の人生に適した住まいに居住する。 移住・住みかえ支援機構や住替え支援制度なども出来てきた。

家賃は相場よりも安くして貸しやすくし、保証なのバックアップ制度もあり、 最長では終身まで対応。借り手も賃貸市場で不足している 広い住まい・一戸建てを割安に借りれる。 デメリットは安心の分、収入は少なめになる。

※ここでも耐震性などを問われるため、売る時と同様、 良質な住まいであることが求められる。 また、貸すに値する家であることが条件である。

将来、売るにしても、貸すにしても、収入が得られる・現金化を期待するなら、 良質な住まいにすること。しかし、初期費用は高くなる。 シミュレーションをして、どちらが良いかよく検討すること。※

3.借りる

住まいを移りたくない、このまま居住しながら、 現金化するには、リバースモーゲージという手がある。

当初は行政側からスタートした制度であるが、 最近は民間金融機関でも取り扱いを始め、 積極的に転換しているのが中央三井信託銀行。

デメリットとして、将来売却するお金を担保としていることから、 子供に受け継がせることはできないこと。(もしくは子供が購入?)

※子育てで十分バックアップした親が、自分の老後を犠牲にしてまで 子供に資産を残してあげようと思わなくても良いのでは。 今まで苦労して住宅ローンの返済をしてきたのだから、 自分のために使っていいと思います。

今から購入する人も、この制度を視野に入れるなら、 購入する住宅・不動産が、将来に渡って 価値があるのかを考えていく必要があります。

それにしても、このリバースモーゲージや女性向け住宅ローンなど、 中央三井信託銀行は個人向けの住宅ローンの先駆的な役割を果たし、 この積極的な姿勢は好きです。 また、通常の住宅ローンでも優遇内容は他行よりも有利なことが多いことから、 今お薦めの銀行かもしれません。

また、ヘーベルハウスでは、売却するケースと同様に、 このリバースモーゲージの制度にもアフターの一環として取り組んでいます。 儲かるかどうかは分かりませんが、とにかくどういうパターンになっても フォローするという会社の姿勢は、やはりお薦めですね。※
以上、3つのパターンを日経の記事を紹介しつつ、私なりのコメントを入れてみました。

具体的な会社(東急、ヘーベルハウス、積水ハウス、中央三井信託銀行) うんぬんは置いておいたとしても、いまだくすぶる年金不安、 税金や社会保障費などの負担増などから、 老後の収入と支出=老後の生活まで考えた住まい探し・不動産の購入も、 華やかな新築マンションや分譲住宅にパッと飛びつく前に、一度検討することを願います。

その結果、新築マンション、分譲住宅になるのであれば、 それはそれで良し。勢い、小さい視野で買うのだけは避けて下さい。



住宅購入サポート

サブコンテンツ

このページの先頭へ