住宅購入の見識:マンションのダブル高齢化問題(06.11.07)

日本経済新聞の調査によると、マンションの高齢化問題が 深刻化しつつあることが分かりました。 高齢化には、住人の他に、建物そのものの高齢化(老朽化)もあります。

 ≪記事概要≫

・全国の築20年以上のマンションのうち、約半数の43%が「修繕積立金が不足している」と回答。 老朽化が進むと、周辺を含む住環境が悪化する恐れもあると指摘。

・現在の耐震基準を満たしていないものも多く、耐震診断の実施率12.9%、耐震補強工事実施1.5%と、 資金難から安全対策が後手に回っていることが分かった。

・2010年には築20年以上の戸数が216万戸へ急増する見通しで、 老朽化問題が一段と深刻さを増すのは必死の情勢である。

・国は、新築住宅の供給拡大から住宅の長期活用へと方針転換したが、 財政支援まで踏み込むのは難しく、今後、住人への側面支援をどこまで強化できるかが課題。

・約半数のマンションでは、修繕積立金の滞納が発生し、 住人の高齢化で役員のなり手不足に悩む管理組合も八割に達した。

・建物と住人の“ダブル高齢化”が進めば、資産価値の低下や居住者流出に繋がりかねない。 課題が残るマンション管理だが、まずは、住人自身の参加意欲を高め、 管理組合を強化していくことが必要。
マンションは“長期間の居住空間が確保される”ことと “管理運営が組織される”ことが基本になり、 この前提条件の上に、利便性や住居費のメリットが生まれることにより、 資産価値が生まれ維持されます。

いくら駅近くて便利であっても、基本になる建物の維持管理と居住可能期間に不安があれば、 資産価値を認められず、例え安くても、購入を希望する人はいないでしょう。

マンションは長期耐久性があることから、築年数が古いマンション数は増加するのは目に見えており、 この問題を抜本的に解決する手立てはなく、地道に管理運営をしていくほかありません。

建て替えも含め、管理修繕が自由にならないことは、一戸建てとマンションの決定的な違いでもあり、 マンションを購入する人は、この点を十分理解する必要があります。

この問題だけで、マンションはダメ、一戸建てがいいと決め付けるものではなく、 マンションの良い特性も悪い特性も理解してから、購入して下さいということ。

一戸建てなら自主管理であるから、自分の意志と力で動くことは可能ですが、 耐久年数も短く、修繕費はマンション以上。 トータルコストでの比較をし、管理のリスクと負担などを検証するのが大事。

しっかり管理運営がされているマンションであれば良し。 しかし、マンションは建物であり、長期の消費財であることを割り切るところも。



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