不動産会社と業界:セールスの勢いに負けると怖い(13.12.13)

平成26年度の税制改正もほぼ決まり、消費税増税が迫ってきたことが実感される。消費税増税に伴う住宅関連税制として、住宅ローンの拡充と住まい給付金はすでに決まっている。

住宅の消費税増税は、契約時期ではなく引き渡し時により消費税率が決まる。

建売など増税前に引き渡しが可能な物件は、これからが駆け込み需要のピークとなるが、引き渡し時期が増税後になる建築やマンションは、本年9月までに第一弾の駆け込み需要は終えた。

毎度のことで予想されたことだが、営業の現場では、9月までは「消費税増税前に契約した方が得だ」と言い、10月以降は「消費税増税後の方が住宅購入支援策が拡充されるので得」と言っている。

毎年、毎月、とにかく、営業の現場では、いつでも「今が得」「今買わないと損」と言う。一年中聞いていると、いったいいつが一番得なんだよ、結局、今売りたいという営業側の思いなんでしょう。

動的なセールスが営業とすれば、静的なセールスとして、折り込み広告、雑誌、ネット広告などがある。

営業は人が生身で行うから、売りたい気持ちが前面に出てしまうのであって、広告は違うだろう、とはならず、売り上げ、利益を上げたい意向は、営業よりも強いことが多く、広告ではさらにセールス色が強まる。

ネットを含め、広告では、雰囲気がよい公園や環境、すてきな外観になる建物などを「イメージ」として前面に押し出していることが多い。

しかし、現地に行ってみたら、周りを見て、あれ~と思うことも多く、建物に関しては、外観、室内問わず、完成していればギャップを埋められるが、未完成の場合、どのようになるか怖くて、私なら手が出せない。

広告表記も、さすがに法律違反となる「最高、完璧、絶対、一番、破格・・・」などの禁止用語を使われているケースは皆無?だが、これっていいの?というグレーゾーンのような表記は多い。

その典型的な例は、「家賃以下の返済」などと書かれた返済シミュレーションである。

返済例として書かれているのは、変動金利(最優遇金利)、35年、ボーナス比率マックスの50%で計算され、太字で大きなフォントの月々返済額。

購入後の住居費には、固定資産税等の公課、修繕費、マンションの場合は、この他に管理費や駐車場代もかかる。特に新築マンションの場合、販売促進のため、新築時から数年のみは格安の修繕積立金だったりもする。

「キャンセルが発生しました、今がチャンスです」というのも、売れ残りだったりすることもある(ホントにキャンセルであることも)。キャンセルだからチャンスとかではなく、その物件が合っているかどうかで見極めたい。

消費税増税の駆け込み需要に加え、金利の低水準と先高感、景気回復の気配・雰囲気などから、都心部を中心に不動産、マンション市場は活況となっている。

都心好立地で人気のあるマンションでは、事前に予約をしないとモデルルームの見学をすることもできず、先行見学会などにより、販売開始時にはすでに完売ということもあるらしい。

この勢いにのまれて、つい買ってしまうということもあるかと思われますが、セールストークや宣伝文句に惑わされずに、冷静、客観的、大局観に立って、ご判断ください。



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