不動産会社と業界:資産価値が高いのは購入価格も高い(13.02.24)

物から始まるのが、今までの不動産屋(仲介)であり、人から始まるのがこれからの不動産屋(コンサル)となる。さまざまな個性に対応できるか。

買いたい内容を聞いて、物件を探すだけから、購入者の考え方や背景などを考えて提案できるか。

購入の意思表示があってから(契約直前)の不動産調査、情報提供で済まされた時代から、購入の判断をするための不動産調査、情報提供の時代に変革した。業界人は、これに対応できるか、意識改革ができるか。

資産価値や住宅ローンという金融の側面と、物件そのものや生活という不動産の側面の両方から総合的に考える。それぞれの面から考察し、総合的に考え、提案する。

資産価値なら、売却までの出口戦略を考えておく必要がある。価値を高めるための工夫(リフォーム、リノベーション)、維持管理、情報の整備(履歴)が必要になってくる。

多様化した時代、価値を判断する物差しが増えた。さまざまな判断基準のどこに優位性を持っているのか具体化させ、こだわりを持ち続けるのも必要。

地価が下落傾向のなか、購入した建物価値が年々減少すると、資産減少のダブルパンチとなり、家計に余裕が生まれない。個々が集まる国富(国全体の資産)も減少し、国力低下、経済の足かせとなる。

家を作っては壊す、というスクラップアンドビルドの傾向をなくさないと、いつまで経っても国富は増えない。このためには、建物価値の経年による資産価値現象を緩やかになるような質のいい建物が増えないとならない。

国も業界も、人口減少、住宅余りという状況から、既存のストックである中古住宅の推進と建物の質の向上を目指している。

新築分譲をおこなっていた会社が、中古を買い取り再生販売に注力し始めた。中古住宅に安心を加えられる検査や保証のサービスが増えてきている。質が高い建物に優遇策を設け推進している。

また、防犯、周辺環境などに影響を与える老朽化した空き家への対応にも、行政は動き出した。大規模な金築物に対しては、耐震診断の義務付けをし、ストックの維持も図ろうとしている。

リスクとリターンは背中合わせ、コストも関連してくる。ハイリスク、ローリターンがないのと同様、ローリスク、ハイリターンもない。どの程度のリスクが許容でき、どの程度のリターンを求めるか。不動産以外の面も含めて、総合的に判断する。

不動産も住宅も、固有性が高い。それを、様々な基準に分解し、横並び、表にして点数化するように比較することも必要。その中で、どの基準を重点配分するのか、優先順位の整理も必要。

買うときは少しでも安く、というのは一般の人なら共通する思い。買ったあとは、資産価値が高く維持され、将来売るときは少しでも高く、というのも共通する思い。

資産価値が高く、また、高く維持されるようなクオリティを持つ不動産は、どうしても購入価格も高くなる。でも、少しでも安く買いたい。ここが住宅購入の難しいところ。

※このコラムは思いつくまま作成したため、文章全体の脈略はございません。



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