不動産会社と業界:不動産業界への誤解(12.11.17)

住宅購入の現場では、さまざまな誤解が生まれている。現場の表面的に言われている口だけを簡単に信じるのではなく、法律、仕組みなどの基本をしっかり確認しておくことが大切になる。

誤解1:購入申し込み(買い付け)を書面で提出すれば、物件を止められる、仮押さえできる、など、販売が停止され、優先権が発生する。

法的な責任を基準に考えれば、契約直前まで不安定な状態であることが正しい。売主、買主、それぞれの事情や意向で、契約まで至らなくとも、法的に責任を求められない。

現実的に、調印(契約締結)するまで、なにが起こるか分からないという不安定な状態であるとは、消費者心理などを考え、業界側から伝えられることは少ない。

営業として、購入申し込みをすることのハードルを下げるために、あえて、抑えるだけです、など、大したことない、軽いイメージで説明させることも、このような誤解を招く一因になっている。

誤解2:土地だけで住宅ローンが組める。

住宅のためのローン、自宅を購入するためのローン、という意味合いから、建物があってのローンであり、自宅を建てるための一部として土地購入資金を融資する、というのが正しい。

土地を購入する際に住宅ローンを利用する場合、その土地に新築する建物の計画を提出する。どこで建てるか、どの程度の広さになるのか、どのくらいの金額になるのか、この三点セットが見えていないと、受付されず、門前払いとなる。

土地を探している場合、いざ、いい土地が見つかっても、建物が白紙状態だと、煮詰めるまでに売れてしまう、慌てて選択ミスをする、タイトなスケジュールになる、などの弊害が出る。

誤解3:不動産業者には掘り出し物がある。

掘り出し物の定義を割安、格安とすれば、高く売りたいという心理の売主が、買主のため、世のためにと、理由もなく安くすることはない。安くするには何かしらの理由があり、理由があって安いのは、割安ではなく、適正な価格となる。

物理的、心理的に、問題がないのにも関わらず、相場よりも安い物件もある。その場合の大半は、売り急いでいる(現金で即時決済)などの取引条件で高いハードルがある。ほとんどは、業者買取になり、一般には出回らない。

価格ではなく、情報的に掘り出し物というケースもある。一般には出回っていない秘匿物件ということだが、これを見つけるには、大小の規模、地域も越え、数多くの業者にアクセスしなければならない。

たまたま、最初の方で出会えればいいが、きりもなく、業者側もこのような消費者の裏をつき、秘匿の雰囲気を醸し出すようにする。

先日、プロの私に、これは秘密物件よと紹介された物件は、すでに認知している物件だった。プロにさえ、こういう風に情報を提供する業者がいる。一般消費者には、もっと仰々しく伝えているかもしれない。

売主からみても、情報を非公開にすれば、よい条件の購入者に出会える確率が減ることから、高く売るためにはマイナスとなる。それでも非公開にすることに同意しているなら、何かしらの事情がある。

この他にも、不動産業界のしくみ、不動産取引、法の解釈など、一般の消費者が誤解されていることは多い。これは、業界、行政側に問題がある。

統一的で公平なルールがない。無資格でも営業活動できる。宅建業者(不動産会社)でもない周辺業界の人が関わってくる。消費者を取り巻く環境が悪すぎる。



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