不動産会社と業界:役所調査のタイミング(12.06.17)

不動産取引、不動産調査、売却査定などを行う際、法務局の不動産資料調査の他、市区町村の関係部署の窓口を回り、該当する法律や現状把握を行います。これを業界では、役所調査(約調、やくちょう)と呼んでいます。

各市区町村により、部署名は多少違うものの、ほぼ役割は同じです。柏市を例にして、関係部署名と主な担当内容を列記してみました。

建築指導課:私道(位置指定道路)、建築物の確認申請、建築協定、など
都市計画課:都市計画(用途地域)、計画道路、地区計画、景観法、など
宅地課:開発行為、宅地造成等規制法、市街化調整区域の建築、など
開発事業調整課:中高層建築、共同住宅の建築、など
区画整理課:土地区画整理事業、など
道路維持管理課:公道の管理、道路との官民査定、など
排水対策課:雨水管、雨水処理、など
下水道整備課:下水道管の整備計画、など
下水道維持管理課:下水道の受益者負担金、埋設管、など
水道部:公営水道の埋設管、給水納付金、など
環境保全課:土壌汚染対策法、合併浄化槽補助金、など
環境サービス課:ゴミの収集、集積所、など
農業委員会:農地法(届出)、など
教育委員会:埋蔵文化財、学校通学区域、など

主だったところは、このようになります。すべての部署を、毎回必ず回るわけではありませんが、各窓口が建物内で分かれ、さらに、別棟、別の場所にまで分散し、かなりの手間と時間を消費します。※特に水道部は全く別の場所であることが多い。

超大手企業は、この役所調査を専門会社に委託することもあります。(1件2~3万円程度)。弊社では、お金にゆとりもなく、さらに、間接的な報告のみよりも、直接窓口へ出向き、担当者の声を生で聞いた方が、間違いもなく、お客様へも説明しやすいため、自ら行います。

この役所調査を行うタイミングは、一般的な会社の場合、不動産取引の直前に行います。売却を始めた段階では必要最低限しか行われていないことが多く、問い合わせをすると、まだ役調していないんだよね、という回答も多くあります。

弊社の場合は、不動産情報取得後、お客様への情報提供の段階では概要のみで役調は行っておりません。さすがにこの段階では、物理的金銭的に会社が成り立ちません。調査を行うのは、情報提供後、お客様よりレスポンスがあった後となります。

弊社が情報取得 → お客様へ情報提供 → お客様よりお問い合わせ、検討したい旨の意思 → 弊社にて役所調査 → 調査報告 → 検討、購入申し込み → 交渉 → 取引、という流れになります。

売却、査定の場合は、査定依頼 → 役所調査 → 査定報告 → 売却方針検討 → 販売開始 → 交渉 → 取引、という流れになります。

お客様が、取引経験が豊富であったり、他社を知っている場合、この段階でここまでしてくれるのですか、と驚かれることがあります。しかし、今後将来、不動産流津市場を近代化させるなら、このレベルでもダメで、もっと調査と情報提供の部分を、徹底しなければなりません。

先にも書きましたが、役所調査は手間と時間(金銭)がかかります。成功報酬形態であれば、収入になるかどうかわからない段階では、なるべく経費削減を行いたいという会社の心理もわかります。

このあたりを、どのように折り合いをつけていくのか、報酬と業務のあり方、法規制、消費者意識の向上など、難問ですが、乗り越えていかなければなりません。



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