建築・建物・住宅:さまざまなマンションタイプ(15.08.23)

先日、数年ぶりに大手ハウスメーカーの美人所長さんが突然来社された。いらっしゃった目的は当然仕事のことであり、都内から千葉、茨城とあらゆる地域の物件資料を置いていかれた。

こちらからはなにもお返しする物もなかったので、とりあえず、一流企業に勤め、都内のJR駅直結タワーマンションの角部屋を所有し暮らす独身男性を紹介しておいた。※美人所長さんも仕事一筋だったのか独身であらせられたので。

さて、この所長さんが置いていかれた物件資料の中に、都内で手掛けておられるタウンハウス形式の新築住宅があった。このタウンハウス形式というのは近年では珍しく、一般の消費者もどう考えるかで評価が分かれる。

タウンハウス全体は緑を多く配した邸宅タイプになるので雰囲気や見た感じでは「戸建て」という印象を受ける。しかし、敷地を共有し、1棟の建物を区分所有することから、権利関係・法律から見ると「マンション」ということになる。

上下階を使うメゾネットタイプで、敷地と建物全体を所有者全員で共有し管理していくマンションなんだと考えれば、このタウンハウス形式も受け入れられる。しかし、戸建てからの発想をすると、権利関係、維持管理などの自由度が減り束縛されること、資産価値としての考え方に違和感を感じてしまうのかもしれない。

このタウンハウス形式は特徴的なタイプになるが、マンション(区分所有)にもさまざまなタイプにより特徴が分かれる。

■戸数規模による違い

明確な基準があるわけではないが、50戸以下を小規模、50~100戸を中規模、100戸以上を大規模マンションというようである。※近年は100戸程度でも大規模とは言わない傾向になってきている。1棟あたりが小中規模でも複数棟で構成され総戸数が100、200戸となる場合は大規模マンションとなる。

小中規模マンションは既に街が形成されている市街地でも用地を取得しやすく、利便性を重視した場合は結果的に小中規模になることが多い。戸数規模が小さいほど管理や共有施設の1住戸あたりの負担が大きくなる傾向にある。分譲価格にも反映されるため、共有施設を必要な内容にスリム化して企画される。

戸数が少ないため、マンションの運営や維持管理において意志の疎通もしやすく機動的に動ける。ただし、戸数が少ない分、役員などの手間や負担が増えることもある。

大規模マンションは逆の傾向になり、新規の郊外エリアに多く見られるケースが多い。マンションそのものの施設や設備は充実する傾向にあり、さらに、マンションの敷地内に公園や商業施設まで揃うこともある。

■高さによる違い

これも明確な基準があるわけではないが、3~5階建てまでを低層、6~20階までを中層、20~40階までを高層、41階以上を超高層マンションと区分するのが一般的らしい。※以前は建築的な基準から20階以上を超高層と呼んでいた時期もあったが、これだけ乱立したことから、超高層の基準が高まった。

低層マンションは、法令上の制限の用途地域が「低層住居専用地域」でも建てられる3階建て、エレベーターの設置なしでも建てられ、以前の団地タイプが5階建てだったことから、イメージしやすいと思われます。

低層住居専用地域に建てられているということは、住環境が良好と言われる地域に所在することが多い。団地タイプの場合、敷地内に緑や公園などの割合を高めてマンション敷地内で住環境を良くするように配慮している。

中高層になると、高くなる分だけ「住戸数」が増える傾向にあり、戸数規模の時と同様に共有施設が充実してくる傾向になる。超高層ともなれば、マンション敷地の広さなども求められ一つの街を形成するまでに至る。

マンションの高さが高くなればなるほど、それに比例して高さからの影響を受ける。高層階になるほど引きこもりがちになるという生活への影響、雨風などの気象、地震などの災害の影響も大きくなる。停電などの人為的トラブルでも同様である。

さらに、超高層ともなれば、マンション内の所在階による差が生じて、共同所有し共同で生活するなか、精神的な問題も発生する事例も増えてきている。今後は、マンションの維持管理に関しての費用負担の問題も出てくることが予想されている。

■敷地の所有形態による違い

一般的には敷地を敷地権もしくは共有にて建物所有者が所有するマンションが多いが、昔からのマンションでは地上権や借地権の敷地、近年では定期借地権マンション、等価交換マンションという形態もある。

管理費等の負担に加えて地代の負担、解体費用の負担が発生するケースもあり、同じマンション内で資産状況や立場が違う人と共有しあうということもある。

このように、戸数、高さ、権利形態など、マンションにもさまざまなタイプがあり、その特徴を理解しながら購入すると、暮らし方や考えに合ったマンションを選べます。


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